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胡‧說樓市|御半山勁蝕$119萬成交,原來有水份!?

早前我們曾經分析新盤「早買早享受」或「新盤首張價單一定有水位」的迷思,有新盤過了額外印花稅禁售期要劈價賣樓,固然反駁上述說法,但我們也不應忽略市場另一觀點。當市場有大幅劈價蝕讓時,也不要一面倒以為蝕幅驚人,因為這亦隨時成為市場人士對價格舞高弄低的手法,值得聆聽以下個案。

早於2018年開售,位於屯門的「御半山」,當年推售首批188個單位,扣除折扣後,即供平均呎價15,348元,當時收票高達5,200票,超額近27倍,並於首日沽清全數可發售單位。有買家以面價873.97萬元購入「1A座中層J室」,實用面積455呎,扣除發展商提供的12%折扣,單位在合約上列出的「樓價」為769.09萬元。

相關價錢也反映在「一手成交記錄冊」,及後也反映在「土地註冊處」上。經過三年額外印花稅禁售期,業主選擇轉手,卻不幸地最終只以650萬元售出,故錄得蝕幅高達119萬元。我們《胡.說樓市》早前收到一名谷友INBOX表示,打算放售手持的屯門「御半山」單位,正因上述蝕讓個案被準買家不斷鋤價,覺得很無奈。但如此減幅的背後,有幾點值得大家留意。

表面上,一宗蝕讓120萬元的案例,在目前市況不太明朗下,絕對有條件令準買家向業主施壓,但實情相關價格並非實質蝕幅。因為細心研究這宗成交,你會發現當日這名蝕讓業主的買入價並非769.09萬元,而是更低,所以此消彼長之下,蝕幅並沒有120萬元之誇。

雖然翻查「一手成交記錄冊」,這個單位登記以「769.09萬元」售出,但毗鄰的「支付條款」一欄卻列出了「7(e)(i)(a)」。「7(e)(i)(a)」代表什麼呢? 拉到「一手成交記錄冊」的底部,這名蝕讓業主購入一手樓時,原來獲取發展商回贈「印花稅」。

若當時業主屬於樓換樓買家,則可獲相當於「樓價10.5%」的印花稅回贈;如果本身屬於首置客,則最高可獲「上限8%」回贈,相當於涉及61.5萬至80.7萬元。如果我們把這筆回贈金額計算在內,其實質售價為688.39萬至707.59萬元,故今次轉售的蝕幅應為38.4萬至57.6萬元,而非120萬元。