香港股市 已收市
  • 恒指

    25,330.96
    +368.37 (+1.48%)
     
  • 國指

    8,966.17
    +117.00 (+1.32%)
     
  • 上證綜指

    3,572.37
    +14.09 (+0.40%)
     
  • 滬深300

    4,932.11
    +18.50 (+0.38%)
     
  • 美元

    7.7765
    -0.0027 (-0.03%)
     
  • 人民幣

    0.8270
    -0.0003 (-0.04%)
     
  • 道指

    35,294.76
    +382.20 (+1.09%)
     
  • 標普 500

    4,471.37
    +33.11 (+0.75%)
     
  • 納指

    14,897.34
    +73.91 (+0.50%)
     
  • 日圓

    0.0678
    -0.0003 (-0.48%)
     
  • 歐元

    9.0219
    +0.0041 (+0.05%)
     
  • 英鎊

    10.6910
    +0.0550 (+0.52%)
     
  • 紐約期油

    82.66
    +1.35 (+1.66%)
     
  • 金價

    1,768.10
    -29.80 (-1.66%)
     
  • Bitcoin

    61,086.86
    -492.06 (-0.80%)
     
  • CMC Crypto 200

    1,464.06
    +57.32 (+4.07%)
     

胡‧說樓市|御海灣貴絕屯門開售!今日租值追唔追到?

新地「御海灣」開始收樓,這個入伙新盤,位於屯門碼頭附近,當日因為憧憬「屯赤隧道」、「屯門延線」等效應,發展商開價也不手軟,以貴絕整個屯門區的新盤價格開售;來到今日收樓,租務又是否成正比? 碰巧業主收樓邀請我們參觀,我們聯同驗樓師來開箱,同時看看它的租務市場。

「御海灣」位於屯門「海皇路23號」,原本是一幅「政府、機構或社區」用地,因為政府希望提高住宅供應量,所以把這幅地改劃住宅發展。2015年5月推出招標後,新地以13.19億元投得,以可建樓面354,566呎計算,每呎地價3,720元。項目共有699個單位,分前兩期發展,第一期263個單位,也就是樓盤的第二座,去年七月開售,首批均價17,377元,比市價高約40%以上,成為屯門最貴價的新盤。

我們驗樓的單位,位於走廊盡頭,實用面積437呎,當日業主買入價高達739萬元,平均每呎16,910元,較均價略便宜一點,背後跟單位位處低層有關。入屋右手邊就是開放式廚房,跟客飯廳融合起來,主體面積約有169呎,直出就是單位的露台。客飯廳中間的小走廊,就是睡房及洗手間,洗手間為黑廁,兩間房則打對角擺。

我覺得整個樓盤最矚目應該是「海景」,因為這個盤叫做「御海灣」,但實情跟海景關係有多大呢? 進入這個單位客飯廳也是方方正正,外設露台,但這個單位跟海景關係不算太大了,因為外望是屯門泳池景、下方是輕鐵路軌,前方有一個地盤。這個地盤是一個公屋地盤,會興建560個單位,起碼兩年後才落成,因為這個地盤的關係,露台也佈滿塵埃,所以剛剛清潔工人也急不及待抹走露台欄的塵埃,而且驗樓師陳智康發現,露台旁邊的冷氣機平台,缺少了一塊外牆磚,影響觀感。

鄰近公屋地盤,加上低層朝向「海皇路」方向,所以單位要進行噪音緩解措施。除了露台屬於減音露台外,客飯廳旁還有減音窗,但減音窗門阻設於路軌偏中間的位置,令減音窗難以趟開,甚至有可能令減音窗脫軌。

減音窗裝置令近廳房多增兩呎窗台,以前我們常說窗台未必實用,但因現在窗台卻是隨屋附送,不計算入實用面積,所以有窗台也不一定是壞事。如果業主覺得減音窗沒有太大用途,拆走是否可行? 答案是不可以。根據「御海灣」大廈公契,業主不可以拆走、移除單位內的噪音緩解裝置,而且還需自費維修這些裝置。

來到之前,我也望過單位的平面圖,也算很方正實用。尤其是兩間房間,其牆身也不是主力牆,如果業主想改間隔,覺得可以增加更改間隔的靈活度,但我來到現場才發現,想改間隔並非想像中容易,因為近廳位置有橫樑,而近廳房位置也有一些橫樑,以至主人房也是,這裡也有一些橫樑,內藏冷氣機喉管等,如果真的想改間隔,也有一點麻煩。

看看近廳房頂部,橫樑差不多佔據房間近大半頂部面積,頗有橫樑壓頂的侷促感,這些單看樓書的平面圖也未能看見。只是值得一讚,是近廳房、主人房,也跟客飯廳同向,大家能望向同一方位的景色。

看看主人房,這裡外接一個16呎的工作平台。這裡同樣設有減音窗外,這裡有一個工作平台,英文叫做「Utility platform with self closing door」,中文譯為「工作平台連自動關閉式門」,理應是一種自動回彈門。如果要通風,就要找繩把露台門固定起來;但「御海灣」這裡卻有一個可固定的裝置。

最後看看洗手間。洗手間麻雀雖小、五臟俱全,但就屬於黑廁設計,一期只有開放式單位「K室」及面積最大的「J室」為光廁設計,其他全部一律黑廁。抬頭望望天花,這裡有一個燈槽,四邊裝有燈條,雖然頗有格調,但如果日後燈條壞了,則需要把假天花推開,之後逐條拆下來更換。問題是燈貼能否容易買得到? 管理處職員說會告訴業主燈貼的規格;業主也可以自行購買更換,或付費管理公司協助更換。至於單位整體交樓質素,除了單位鋪磚扣分較多外,也沒有太多要執修的地方,最終驗樓師給予單位94分,屬於A級級別。

我們將驗樓結果交給發展商新鴻基地產,回覆指發展商已即時跟進,執修工作已完成,正聯絡業主驗收。

當日憧憬「屯赤隧道」及「屯門延線」,令發展商以高溢價開售,來到入伙時,究竟租值是否企得穩,背後也看屋苑設施會否比二手樓優勝。會所已開放,但發展商說不方便拍攝,我們就無緣帶大家參觀;我反而想說一說進入屋苑的方式,近年新盤都流行給訪客「QR Code」出入。話說我們在大堂登記後,保安就把這個「QR Code」列印在一張類似酒樓等位的紙張上,我們需憑這張紙張,在電梯「掃一掃」才能上樓,但這張紙張彎曲,不容易掃描。

但新樓、新設施,「御海灣」的租值也高於周邊二手樓30%,「御海灣」一個448呎的兩房單位,早前就成功以15,500元租出,呎租35元。若以業主買入價739萬元計,回報2.45厘;若扣除每呎4.98元管理費後,淨回報只有2.1厘,說實在又不算特別吸引。

我們致力為用戶建立安全而有趣的平台,讓他們與志同道合的用戶聯繫交流。為改善我們的社群體驗,我們暫時停用文章留言功能