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胡‧說樓市|息魔殺到! 應否縮短還款期慳息?

一旦銀行上調最優惠利率,不單影響新造樓宇按揭,全港業主都會受影響。面對亦步亦趨的加息周期,究竟現在正在供樓的業主,按揭安排上應有什麼部署? 究竟是否值得拉長「供款年期」抗衡加息影響力?

市場一直有個迷思,認為業主不應拉長供款期,背後原因是供款增多,變相多繳利息;但實情不少港人幾年便換一次樓,或者過了兩年罰息期便轉按。如果我們以起首兩年推算,雖然業主攤長還款年期,會令每月供款驟然增加,但純粹從利息支出角度出發,一個30年期的供款計劃,跟25年期供款計劃,起首兩年的利息支出分別並不大。

以100萬元貸款額為例,選擇25年及30年供款期,以息率2.5厘計算,月供分別為4,487元及3,952元。若業主選擇最長30年供款期,其每月供樓支出比25年期減少535元,幅度為12%。

但對比利息成本,你會發現,如果業主選擇25年供款期,起首兩年總利息支出為48,598元;選擇拉到最長30年供款期,起首兩年的利息支出為48,911元。換言之,業主肯多付313元利息成本,便可換來更輕鬆的供樓安排;亦可考慮把原本的供樓支出,轉作其他投資安排。因此,在揀選「供款年期」上,往往建議買家盡量把供款年期拉長。

問題是,這個觀念或可套用於低息期,但是香港即將進入加息周期,究竟相關觀點是否仍成立? 我們可以模擬不同的加息情景衡量。先看看若果香港上調最優惠利率半厘,也就是樓按息率攀升至3厘的情況。

假設香港突然急速加息,例如最優惠利率上調250點子,樓按息率上升至5厘,會否仍發揮同一效果? 以100萬元貸款額計算,選擇25年及30年供款期,息率5厘,月供分別上升至5,846元及5,369元;兩年間的利息支出分別為98,009元及98,576元。選擇30年期的供款較25年期供款,每月減少477元,當中增加的成本僅為567元。

因此表面上,雖然在加息周期下,息本比例開始逆轉,你會發現每月供款中,供息比例會增加,而令你覺得把供款年期拉長,變相增加利息支出,看似並不划算;但實情供款年期拉長至30年,利息增幅沒有想像般多,但可減輕加息期內的供款壓力。