胡‧說樓市｜息魔殺到! 應否縮短還款期慳息?

一旦銀行上調最優惠利率，不單影響新造樓宇按揭，全港業主都會受影響。面對亦步亦趨的加息周期，究竟現在正在供樓的業主，按揭安排上應有什麼部署? 究竟是否值得拉長「供款年期」抗衡加息影響力?

市場一直有個迷思，認為業主不應拉長供款期，背後原因是供款增多，變相多繳利息；但實情不少港人幾年便換一次樓，或者過了兩年罰息期便轉按。如果我們以起首兩年推算，雖然業主攤長還款年期，會令每月供款驟然增加，但純粹從利息支出角度出發，一個30年期的供款計劃，跟25年期供款計劃，起首兩年的利息支出分別並不大。

以100萬元貸款額為例，選擇25年及30年供款期，以息率2.5厘計算，月供分別為4,487元及3,952元。若業主選擇最長30年供款期，其每月供樓支出比25年期減少535元，幅度為12%。

但對比利息成本，你會發現，如果業主選擇25年供款期，起首兩年總利息支出為48,598元；選擇拉到最長30年供款期，起首兩年的利息支出為48,911元。換言之，業主肯多付313元利息成本，便可換來更輕鬆的供樓安排；亦可考慮把原本的供樓支出，轉作其他投資安排。因此，在揀選「供款年期」上，往往建議買家盡量把供款年期拉長。

問題是，這個觀念或可套用於低息期，但是香港即將進入加息周期，究竟相關觀點是否仍成立? 我們可以模擬不同的加息情景衡量。先看看若果香港上調最優惠利率半厘，也就是樓按息率攀升至3厘的情況。

假設香港突然急速加息，例如最優惠利率上調250點子，樓按息率上升至5厘，會否仍發揮同一效果? 以100萬元貸款額計算，選擇25年及30年供款期，息率5厘，月供分別上升至5,846元及5,369元；兩年間的利息支出分別為98,009元及98,576元。選擇30年期的供款較25年期供款，每月減少477元，當中增加的成本僅為567元。

因此表面上，雖然在加息周期下，息本比例開始逆轉，你會發現每月供款中，供息比例會增加，而令你覺得把供款年期拉長，變相增加利息支出，看似並不划算；但實情供款年期拉長至30年，利息增幅沒有想像般多，但可減輕加息期內的供款壓力。