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胡‧說樓市|抽唔中居屋點算? 實地睇將軍澳居二放盤!

雖然「居屋2022」已經截止申請,但很快就會知道中籤結果,但同時,也要繼續留意居二放盤。因為萬一抽不中「居屋2022」,「白居二」就成為次選,趁這段空檔期,我們決定繼續帶大家參觀居二放盤。

今集我們帶大家參觀將軍澳居二盤「彩明苑」。「彩明苑」毗鄰「調景嶺站」,為進入將軍澳區的第一個站,由「調景嶺站」走出來,你可以選擇穿過「都會駅」商場,經接駁天橋前往「彩明商場」,之後行經地面有蓋行人通道返家。參觀的第一個單位在「彩桃閣」E座一個低層8室的單位,面積506呎,業主居二叫價530萬元,呎價10,470元。

雖說單位為「細兩房」則,但實情覺得單位間隔也實用。入屋玄關旁梗廚,直入已是整個客飯廳。除了客廳設窗外,飯廳也設側窗,形成對流效應。拍攝完「居屋2022」,我覺得這類舊式居屋,跟新居屋的最大分別是間隔,這類舊式居屋較顧及用家自住角度。因為不少新居屋都有一個通病,就是當你間了睡房後,客飯廳會少了通風窗而顯得較暗。

經過走廊直入的睡房,兩間房間打對角擺;走進去看看,近廳房空間充足,可以放置睡床及衣櫃。直入主人房,房間與客飯廳都是同向,雖然外望毗鄰屋苑,但正前方朝向「五桂山」方向,不算十分壓迫。

「彩明苑」一共由六座組成、合共提供1,920個住宅單位,物業在2001年落成,屬於區內較新式的居屋。除了剛才參觀的506呎單位外,屋苑還有以下這一款650呎大單位,其空間之誇,相信當步入單位,你都不禁「哇」一聲。這個放盤位於B座「彩柳閣」,為高層2室單位,面積650呎,業主叫價645萬元,呎價不到10,000元。

廚房設於近門口玄關旁邊,內裡空間都算寬敞,三邊儲物櫃及工作枱面外,經過玄關來到這個位置,從這個角度望過去,你會否覺得客飯廳大得有點奢侈? 原則三房兩廁,業主把其中一間近廳房及洗手間拆走,形成一個巨無霸客飯廳,一整排氣窗,加上單位位處高層,能夠把整個綠油油山景引入室內。經過走廊進入房間,直入最後一間房改作衣帽間;而原本的客房則用作睡房。上述兩個放盤,又是否符合大家心意? 又或者,你們想看哪個地區的居二放盤,也可在影片下方留言告訴我。

看完放盤,有些資料都想再溫馨提示大家。雖然無論新居屋或居二買賣,白表買家最高可以借取90%按揭,但之前我們都一直強調,「居屋第二市場」的按揭年期,很大程度受制於房委會的擔保期。房委會由「首次出售日期」起計提供30年擔保期。以今次參觀的居屋「彩明苑」為例,其首次發售日期為2001年,因此以30年擔保期計算,剩餘擔保期只餘下9年,也因此一般情況下,銀行只會批出九年按揭年期,對準買家來說,無疑會構成一定財政壓力。

不過,以前我們都曾提及,銀行在實際執行按揭上會以樓齡19年作為界線,即是樓齡19年以下居屋,銀行多數會直批90%按揭,並借出最長25年按揭。可能你會問,樓齡19年以上又如何? 銀行真的會一刀切拒批90%按揭嗎? 答案不一定。如果準買家堅持要借取90%按揭,按揭年期會按比例縮減;但若準買家能稍為提高首期比例,則仍可繼續借取25年期按揭。

若以「彩明苑」為例,準買家希望借取90%按揭,其按揭年期會縮減至22年;但如果他能夠稍為提高半成首期,自己支付15%首期,餘額向銀行承造85%按揭,其按揭年期則可稍為拉長至24年。再進一步,若他能夠提高首期至20%,餘額80%向銀行承造按揭,則年期已可達25年。換言之,只要願意將首期比例愈提高,其年期可以亦可以拉長。

在這情況下,兩個單位的供款安排會有什麼變化呢? 以第一個單位為例,樓價530萬元,如果維持借取90%按揭,則按揭年期會跌至22年,其供款會增加至23,508元;但若能把首期提升至20%,只借取80%按揭,按揭年期可維持25年,月供則相對輕鬆一點,每月供款19,020元。

至於第二個單位又如何? 業主叫價645萬元,同一計算方式,借取90%按揭,按揭年期22年,供款就要28,609元;但如果能夠提升首期,以換取較長的按揭年期25年,則每月供款可減少至23,149元。

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