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【胡.說樓市】拆解傳統迷思!租金回落代表樓價失守?

當政府不斷預告經濟走下坡,經濟陷入技術性衷退,同時失業率飆升至3.2%的前提下,不禁令人聯想2020年的樓市岌岌可危。其中一個論點,是因小市民負擔不起高昂租金,租務市場失去強大支持下,樓價自然要失守,但這個情況出現的可能性有多大?

據代理行統計,全港107個大型屋苑的平均租值已連跌四個月,去到每呎36元,也相當於時光倒流至前年尾水平,2019年的租值升幅全面報銷。個別指標屋苑,例如天水圍「嘉湖山莊」,在同區「WETLAND SEASONS PARK」開售期間,就促成一宗低過一萬元的租務案例。三期一座低層、實用449呎單位,最終以月租9,000元租出,每呎20元,屬屋苑三個月低位。

以至「沙田第一城」也震出一萬元以下的盤源,就像這個38座低層G室單位,實用面積304呎,終以9,500元租出。對上一次平過一萬元的租盤已經數到去年二月,當時月租也9,800元。

傳統智慧往往是租金走勢滯後樓價,本港樓價自去年中開始回調,而緊隨租金也慢慢失守。環環緊扣當租金持續下滑,又會否令樓價失去後盾呢?實情最終也視乎準買家取態,他們更關注供樓是否平過租,當中息口走勢是關鍵因素。

對業主而言,隨著農曆新年即將來臨,他們寧可平一點放租,也不願意將單位丟空,故刺激局部租值滑落,但實情早年入貨的業主,無論租值怎樣回調,回報也相當豐厚。以差估署的中小型樓價為例,一層實用面積45平方米的單位,最新月租16,740元,同一單位售價卻是708萬,淨回報2.8厘。

如果業主兩年年買入單位,同一單位只是614萬元,今日過了生約期再尋找新租客,用今日租金計,回報有3.3厘。如果十年前買入的話,今日收租回報更可攀升至6.6厘。所以縱然2020年的樓市被形容為風高浪急,大家覺得租金失守,會令樓價失去強大後盾,但實情最終樓價會否回落,還看買賣雙方心態。對有貨在手業主來說,除非租金出現急劇回調,至一個大幅蠶食回報的地步,他們才有劈價棄守物業的理據。