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胡‧說樓市|按揭101:逾千萬樓花估價跌,可否申請按保?

《施政報告》沒有放寬按揭門檻,大家會否很失望? 早前《胡 ‧ 說樓市》收到一名谷友查詢,問我們關於按揭安排的事宜。他問,如果建築期內購入逾$1,000萬的樓花,但在物業落成時,估價跌穿1,000萬元的關口,按揭安排會如何? 為何會有這個疑問? 因為1,000萬元以上、及1000萬元或以下的的物業,在「按揭成數」以至「按揭保險」,會出現很大的鴻溝。今日我們就想跟大家釐清一些觀點。

1,000萬元以上的物業,銀行最高只可借取50%按揭;1,000萬元或以下物業,按揭成數最高為60%,但貸款上限為500萬元。舉例,如果你本身購入一層1,200萬元物業,按揭成數最高為50%,也就是買家需要籌集餘額五成作首期,不計任何雜費,淨首期要600萬元;反觀,購入一層1,000萬元的物業,銀行最高可借取60%按揭,貸款上限500萬元,實際按揭成數為50%,也就是首期500萬元。

但如果本身購入830萬元的物業,最高按揭成數60%,貸款上限500萬元,你要預備40%首期,也就是332萬元。如果買入物業時,不涉及借取任何按揭保險,833萬元是一條很重要的界線,超出這個銀碼便要支付50%首期;但在這個銀碼以下40%首期便可以。

特首林鄭月娥在2019年放寬按揭保險門檻,800萬元以下物業,最高可以借取90%按揭;1,000萬或以下的物業,最高可借取80%按揭。套用之前例子,如果你購入一層1,200萬元物業,就已經超出了按揭保險門檻,你就要支付50%樓價作首期,剩餘50%借取按揭;但若購入1,000萬元以下的物業,情況便不同。

雖然購入一層1,000萬元的物業,傳統銀行最高只可借60%按揭,貸款上限500萬元,但買家卻可透過「按揭保險」多借30%。在支付「按揭保費」下,可把首期壓縮至20%,也就是200萬元首期,便可以買1,000萬元物業。

這個被喻「林鄭plan」或「新按保」的按揭保險計劃,只適用於現樓,如果本身購入樓花物業的買家,希望申請「新按保」,必須選取「建築期付款」,待物業落成,才申請「新按保」,但這卻衍生了幾個谷友所關注的問題。第一,如果建築期內估價下跌,怎麼辦? 例如,原本購入的樓價為1,200萬元,但落成時,物業估值跌至1,000萬元,雖然物業價值下跌,但卻因此令物業估值跌入「新按保」門檻,究竟按揭保險會否受理呢?

答案是不可以。這一點我們之前已經說過,按揭證券公司在衡量是否接受申請,都是基於「合約價」來釐定;如果估足價,按揭保險會依舊批出,例如,物業由原本1,000萬元升至1,200萬元,由原本符合按揭保險門檻,升至不符合按保門檻,則按揭保險仍會受理。按證公司仍會視乎「合約價」來釐定,看看物業價格是否估足。如果估足價,按證公司仍會以1,000萬元的樓價,審批按揭保險。

按照同一邏輯推算,如果樓花期內,物業樓價由1,200萬元跌至900萬元,買家也不能因此申請「按揭保險」,但「按揭成數」怎樣計算呢? 究竟按揭成數是1,200萬元的50%? 還是用900萬元,最高借取60%按揭?

答案是銀行會按「當時估值」來批核。因為物業價值回落了,銀行在批出按揭時,會重新為物業估價;如果物業估值跌至900萬元,銀行會用900萬元作審核基準,買家最高可借取60%按揭,貸款上限500萬元。這意味銀行最高批岀500萬元按揭,最終買家要支付700萬元首期,較原先多出100萬元。

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