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胡‧說樓市|按揭101: 銀行現金回贈要扣貸款?

由於金管局規定,但凡超過住宅貸款額1%的銀行現金回贈,都需要把回贈包括在貸款額內,如果不超過1%則不需要計算在內,應該怎樣計算? 背後有幾個觀點,想在這一集跟大家釐清。

現金回贈不超過貸款額1%,不需要計算在貸款額內。如果你購入的樓價為300萬元,自己支付40%首期,餘額向銀行借取60%按揭上會,貸款額為180萬元。若銀行提供貸款額1%的現金回贈,等於在買賣手續完成後,銀行會把18,000元存入戶口。因為獲取的現金回贈18,000元並未超過1%的上限,故不需扣減貸款額。

但值得注意,現金回贈「貸款額1%」中的「貸款額」,是指一般銀行在審批按揭批出的最高貸款額度,並非指最終獲批的貸款額度。舉例,如果你購入樓價300萬元的物業,但你卻借取按揭保險,自己只支付10%首期,餘額向銀行借取60%按揭,並加借30%按揭保險上會。雖然最終貸款額為300萬元的90%,也就是270萬元,但銀行批出的現金回贈只會以60%按揭為計算基礎,也就是18,000元,而非27,000元。

舉例,若同樣購入一層300萬元物業,借取最高60%按揭,貸款額為180萬元,但如果銀行批出1.5%現金回贈,等於買家可獲取27,000元回贈。由於這數目已超過貸款額1%,故整筆27,000元現金回贈要從貸額上扣減,也就是銀行只會批出177.3萬元貸款額。

上述情況應該不難理解,但換一個情景來看,例如買家購入300萬元物業,其最高按揭成數為60%,但他只借取50%按揭,也就是實際貸款額為150萬元。就算銀行批出貸款額1.5%現金回贈,相當於22,500元,高於1%貸款額,表面上應該要扣減。但由於其真正獲取的現金回贈22,500元,連同實質款額額150萬元,仍未超出180萬的界線,故在此情況下,並不需扣減。