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【胡.說樓市】換樓客必讀–先買後賣 VS 先賣後買

當疫情尚未緩和,新盤未推售時,二手成交相對活躍,當時曾有谷友向我們查詢,如果要換樓的話,應該「先買後賣」還是「先賣後買」?前者可先鎖定心儀單位,後者在財務安排上較為安全,但原來兩者在按揭處理上都有很大分別!

根據谷友描述,他目前手持一層已造九成按揭的物業,如果選擇先買後賣的方式換樓,可先鎖定心儀單位,以免賣家等得太久,但要留意,這個做法會被稅局視為持有兩層物業,谷友需先繳交雙倍印花稅,如果一年內成功售出舊單位,才能申請退稅。

同時,銀行亦會視之為第二層物業,按揭成數會下調至五成,供款佔入息比率亦較首置買家低一成,計法是將兩層物業的每月供款總和,假設加息三厘後,供款不可以超過入息五成。

谷友再提出,如果其太太名下沒有任何物業,可否透過太太的名額購買,而谷友則作為擔保人申請按揭。但這個做法,供款佔入息比率會更加嚴格,如果新物業需要申請按揭保險,而按揭保險提供的按揭成數較原有按揭成數多20%以上,兩層樓的供款額,則不得多於兩人入息總和的35%;而在加息三厘後不得多於入息45%。

相對之下,雖然先賣後買較難鎖定心儀單位,但財務安排上似乎較為安全,但谷友也需要注意舊物業的成交時間,如果要申請按揭保險,必須要名下沒有物業,亦即舊物業要完成交易後,才可正式批出按保。