胡．說樓市│政府收緊查冊！對買樓有咩影響？

政府打算收緊查冊，引起各界反響，在保障私穩與維持公眾知情權之間，究竟如何平衡? 今次收緊查冊，究竟對買樓、賣樓人士有何影響?

樓宇買賣，我們可以用個人名義購買之外，也可用公司名義購買。簡單如政府招標的一幅住宅土地，發展商多數會開一間「有限公司」競投，中標後由哪一間公司奪得，署方未必每次列出所有母公司。有時記者需要進行公司查冊，去確定該公司由哪些董事持有。

如果沒有這個過程，我們未必知道該幅土地的實質持有人。先別說日後怎發展、起多少單位；如果該公司是上市公司，而該公司負債累累，你又覺得這宗土地資訊會否影響股價表現，公眾是否真的沒必要知道?

另外，用公司名買樓，雖然在目前稅制，公司客需要支付15%「買家印花稅」，為什麼仍有人願意支付高昂「買家印花稅」用公司名義入市呢? 有兩個原因。一、日後再透過股權轉讓只需繳付有限稅項；二、亦是更重要的好處就是責任有限。普羅大眾買樓，我們多數只用個人名義買入，如果在簽署「正式買賣合約」後取消交易，是可被賣方追收重售後差價；反觀透過公司名義入市，而該公司為有限公司的話，其實只要宣告清盤便可一了百了。

可能你會說，我不售予公司客便沒有問題；但如果今天你看中一個心儀單位，單位是由公司名義持有，你又覺得有沒有問題? 要知道，如果公司是以股權轉讓的方式出售物業，即我們俗稱「賣公司」的方式承接該公司物業，你還同時承接該公司隱藏債務。

我們看看九龍站首季有多少成交，一共有71宗，當中有12宗成交都是公司客轉售，佔比17%；東半山、山頂也分別有26%及80%。也就是說，有幸致富，拿著一億幾千萬元買豪宅，如果不能徹底了解公司客背景，對你真的有保障嗎?

可能你又會說：「不購入公司名義的物業便可以，反正銀行做按揭會較審慎」。甚至有人反駁：「政府不是完全收緊查冊，仍然會披露董事起首幾個身份證號碼。不會披露住宅地址、但仍有通訊住址。一樣可以知道董事的資料。」看政府在立法會的說明，公司註冊處中58.8萬個董事中，只有8對人士的中或英文全名、英文字母及首3個數字的身份證號碼相同，機會率為0.003%。你可以說有保障； 但我卻認為，這也代表有機會中招。政府會否按時公布完整無缺的撞名名單，令撞名機率達至0。如果沒有，一旦因查證不了董事身份而出現假業主，令買家訂金付諸流水，責任誰屬?

可能你又會話：「政府仍然容許指定人士查閱完整資料」，但「指定人士」指什麼? 暫時只有八類人，包括資料當事人、獲資料當事人授權人士、公司成員、清盤人、破產案受託人、公職人員或公共機構、受託人條例下委任的視察員、公司條例下的審查員等。有議員表明不收貨，說要加入更多「指定人士」。

但總之，這批被劃入「指定人士」，他們就是特首口中有「特權」可以繼續查閱公司董事資料的人；至於普通市民只想知道買入的公司貨董事名單，日後是否要付費給「特定人士」才可以查閱呢? 這又會否衍生出一門「指定人士」的專屬生意? 要知道，現在我們進行一宗公司查冊，如果按公司名，取董事名冊的最低消費只是11元，日後收費如何，有待觀察事態發展。