香港股市 已收市
  • 恒指

    20,171.27
    +59.17 (+0.29%)
     
  • 國指

    6,898.56
    +15.42 (+0.22%)
     
  • 上證綜指

    3,107.46
    +36.54 (+1.19%)
     
  • 道指

    31,928.62
    +48.38 (+0.15%)
     
  • 標普 500

    3,941.48
    -32.27 (-0.81%)
     
  • 納指

    11,264.45
    -270.83 (-2.35%)
     
  • Vix指數

    30.05
    +1.57 (+5.51%)
     
  • 富時100

    7,501.96
    +17.61 (+0.24%)
     
  • 紐約期油

    111.21
    +1.44 (+1.31%)
     
  • 金價

    1,854.10
    -11.30 (-0.61%)
     
  • 美元

    7.8496
    +0.0008 (+0.01%)
     
  • 人民幣

    0.8523
    +0.0051 (+0.60%)
     
  • 日圓

    0.0617
    +0.0000 (+0.05%)
     
  • 歐元

    8.3710
    -0.0527 (-0.63%)
     
  • Bitcoin

    29,474.26
    +202.06 (+0.69%)
     
  • CMC Crypto 200

    653.97
    -1.85 (-0.28%)
     

胡‧說樓市|政府設最低面積地皮,納米樓會絕跡嗎?

政府落實提高人均居住面積,在即將推出招標的一幅屯門官地,加入「最低面積」條款,規定每個單位最少要有280呎。以現時每戶私樓平均居住2.8人計算,人均面積等於100呎,仍遠低於「2030+」希望做到237呎的目標。可能大家會說,政府很難一步到位,但政府有決心回應小市民「住大啲」的訴求,又是否等於提升了生活質素呢? 今集我們想跟大家探討這個議題。

首幅提高單位面積的地皮,就是一幅位於掃管笏「Oma by the Sea」旁邊的住宅用地,這幅地佔地36.3萬呎,以最高3.6倍地積比率發展,最高可建樓面131萬呎。政府估計,這裡可提供2,020個住宅單位,但最細面積要有280呎。表面上,政府似乎回應了小市民要「住大啲」的訴求,但又是否代表納米樓會絕跡呢? 答案並不是。

因為這並不代表未來所有用地都實施「最低面積」條款。最起碼,契約修訂及舊樓重建項目不受限。近年政府在土地供應上達標,很大程度由契約修訂及舊樓重建推動。以2021年度為例,政府說全年有20,080伙供應,但當中10,990個單位來自契約修訂及舊樓重建項目,佔比高達55%。

佔比高達55%,是政府自主動推地後的第二高,僅次於2017年。近五年,契約修訂及舊樓重建佔總供應量的比例,長期徘徊於20-30%以上。而且要留意一點,就是舊樓重建項目,往往受制於地盤面積所限,發展商很難設計面積較大的單位,也成為納米樓的供應重鎮。如果其他土地供應上不設「最低面積」條款,「住大啲」只局限於部份單位,餘下單位仍然會傾向納米化、迷你化,是否真的可達到「住大啲」的原意?

可能有人說,政府帶頭要求單位建得大一點,發展商繼續興建納米樓,就等於引火自焚,長遠納米樓不會有市場。問題是,政府希望大家「住大啲」,但「住大啲」與「可負擔」卻是兩回事。

發展局局長黃偉綸當日在回答傳媒時,表示不相信會令小市民選擇減少,反而認為市區新樓,呎價30,000元以下,還是有相當多選擇。如果以每呎20,000多元計算,280呎的單位,售價未過800萬元,首置客仍可以申請80%至90%按揭。政府言下之意似乎是:280呎單位,售價達800萬元也算合理。

如果一層280呎的單位,樓價800萬元,假如準買家申請90%按揭,支付首期10%,也就是80萬元;餘額90%,相當於720萬元連同按保上會,拉到最長30年還款,每月供款29,871元,最低要有71,541元的入息才夠還款。

月薪71,000元,年薪就等於850,000元,參考稅局資料,全港190萬納稅人中,年薪低於800,000元的人有160萬,佔當中的84%,樓價會超出絕大多數打工仔的負擔。

結果會怎樣呢? 對他們來說,眼前有三條出路。最簡單,就是選擇在私樓市場租樓,第二個選擇,就是申請新居屋。但申請新居屋有入息限制,單人最高月入33,000元,二人或以上家庭最高月入66,000元,還未考慮能否抽中。第三條出路,就是將價就貨,繼續尋找樓價稍低的「納米樓」。

當政府力谷「最低面積」條款,以迎合「住大啲」的訴求,但樓價又沒有受壓,一批受惠不了的買家只能繼續選擇納米樓。如果納米樓供應真的如市場期望般壓縮,現時二手市場的納米樓會否變得更吃香?;又或者,不受限制的舊樓重建項目會否繼續推「納米樓」、「迷你戶」? 究竟納米樓會否再無市場? 抑或成為渴求上車的「避難所」呢?

我們致力為用戶建立安全而有趣的平台,讓他們與志同道合的用戶聯繫交流。為改善我們的社群體驗,我們暫時停用文章留言功能