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胡‧說樓市|新世界私人資助房屋,邊區係大熱?

新世界建議推出「私人資助房屋」,形容低至270萬元,就可買300多呎的一房上車盤,聽起來挺吸引,這類由公私營合作的項目,最終是否成事,暫時仍是未知之數,就連選址在哪裡,現在還未公布,哪個地方是大熱呢? 我們決定實地考察。

「私人資助房屋」在哪裡? 發展商說未可公布,只表示選址是在「已發展地帶」、「交通配合但非鐵路站旁」、「非荒山野嶺」。根據新世界年報,他們特別多元朗發展,由「龍田村」、「唐人新村」、「沙埔」一帶都有他們的足跡。有兩大熱門區份都符合這個條件,「龍田村」就是其中之一。

我現在就在「龍田村」,即是在哪裡呢? 位置就在「十八鄉路」,位於元朗二線位置。附近有不少新世界發展的項目,包括「翹翠峰」、「溱柏」、以及剛入伙新盤「瑧頤」;早前政府引用《土地收回條例》收地以發展公營房屋,其中一幅地正正在「溱柏」前方,所以這區的發展也可說是成熟。這裡走出一點會有巴士線、並非鐵路站旁,亦非荒山野嶺,所以大致符合發展商所說的條件。

根據發展商所指,首批推出的「私人資助房屋」會有300個單位,300至350呎一房、400呎兩房及550呎三房,以折扣價50至60%推算,樓價270萬至495萬元,相當於市值490萬至900萬元左右,頗接近現時「溱柏」二手樓價,現時平均呎價12,800多元,300多呎單位大約要470萬元起跳。

由「龍田村」行前一點,大約行30多分鐘就會到達「唐人新村」,這裡都是另一個「私人資助房屋」的大熱。新世界有「唐人新村三期」及「唐人新村四期」尚未發展,對上一期及二期分別就是「柏巒」及「柏逸」,但都是獨立屋為主。走出大馬路,都會有輕鐵及巴士站。

當然以上都是我們的揣測,因為十劃都未有一撇,但實情這個由私人發展商推動,但涉及政府的合作計劃,背後仍有一大堆問題,都是我們搞不清、摸不懂。

按照計劃,項目只接受25至45歲香港永久性居民及首置買家申請,門檻跟居屋相同,只是為何符合資格買入「私人資助房屋」的買家,日後出售時要「補地價」? 一般綠白表買家經房委會或房協購入居屋,日後在自由市場轉手時要補地價,原因是政府以優惠價資助合資格人士上車,自由市場轉售時,要補地價也合乎情理,但明明今次的計劃由發展商提出,為何與政府有關?

根據建議,發展商「希望」政府能資助三分一地價,餘額三分二由發展商支付,故買家十年後在自由市場轉售,需要補地價給政府。但如果政府接納了發展商建議,這豈不是代表政府利用公帑補貼發展商,為發展商的鴻圖大計「埋單」? 如果政府能憑一己之力完成計劃,為

何要跟私人發展商合作?

今次計劃,發展商前設是把政府綑綁起來,如果政府不接納建議,又怎辦? 是否代表整盤計劃即時推倒? 為何如此有信心政府一定接受? 事前是否已經「摸底」? 「摸底」過程如何? 跟哪些官員會面? 會面過程如何? 官員作什麼回應? 由於計劃涉及公帑,所以更應開誠布公向公眾解釋。

如果政府最終不接受,發展商會否有「Plan B」? 發展商是否願意支付全數地價? 既然一開始已打算行善,發展商何不全額支付補地價,然後以優惠價轉售市民,而非得把官商間置於尷尬局面?

有如此疑慮,因為發展商不願公布「私人資助房屋」的選址,這點令人有更多遐想。如果這是一般私人發展商項目,補地價談判仍拉鋸之中,我們也會理解;但這項目涉及公帑,如不公布,大家便會問:「為什麼?」 就算有什麼「難言之隱」,最低限度,也要交代周邊有沒有發展商尚待的項目、自己會否從中得到益處?

引伸問題就是官商合作,背後有沒有利益輸送? 公私營合作的建屋計劃,「私人參建居屋計劃」就是其中之一,原意就是由政府批地,借助發展商之力來加快興建居屋,之後政府再以指定價格向發展商回購單位,但在商言商,發展商只擔當承建商的角色,沒有了龐大的售樓收益,以前「私人參建居屋計劃」就爆出不少質素問題;亦曾經出現如「紅灣半島」般,容許發展商補地價後,轉作私樓發售。

後來推出的「混合式房屋發展」,在同一個項目上建有居屋、私樓,我記得當年大家擔心發展商訂價會很尷尬,而且因為在建成後,政府才隨機抽出部分單位作為居屋推售,大家都笑說,一個買家付私樓價錢、而鄰居卻可能支付居屋價錢,會導致不公平,而且管理費如何釐訂呢? 都引起不少討論。當年西九龍「碧海藍天」、鴨脷洲「深灣軒」都是這類計劃,但後來樓市下跌,政府容許發展商補地價後轉作私樓發售。今次計劃又是否這種「你出豉油、我出雞」,最終得益的反而是發展商呢? 這一點很值得大家探討。

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