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胡‧說樓市|新居屋漸進式供款,是好是壞?

今期居屋,除了數量及選址矚目外,按揭供款也備受矚目。因為早前特首林鄭月娥表示,會參考財團提出的「漸進式供款」建議協助買家上車。會否在今期新居屋中採用,暫時仍未知道;但如果真的採用了,又會有什麼效果呢? 今日想跟大家說明。

所謂「漸進式供款」,就是買家在首十年,只需要供樓價一半;餘下一半則會在十年後才開始供款。但這只是先甜後苦的供款模式。以今期新居屋北角「驥華苑」最貴價單位為例,初步參考價531萬元,按舊計劃,白表買家支付10%首期53.1萬元,樓價90%,即餘額477.9萬元承造按揭,月供21,440元。

但如果採用「漸進式供款」,買家會把531萬元攤分兩階段供款。第一階段,也就是起首十年,先供樓價一半,相當於265.5萬元。白表買家支付樓價10%首期,也就是26.55萬元後,餘額238.95萬元承造按揭,每月供款10,720元,如此計算,供款的確較輕鬆,起碼首十年的每月供款,可以減少一半。

但這只是故事的一半,因為踏入第十年,你便要進入第二階段還款,屆時要繼續清還第一階段未清還的本金外,也要開始償還餘下樓價一半。由於第二階段按揭的貸款年期只餘下15年,所以每月供款將大增,升至17,704元,連同第一筆樓價的月供計算在內,若期內息口不變,每月供款高達28,424元,比舊計劃供款多出32%。

當然,我們假設還款期只得25年。究竟最終第二階段的按揭年期能否延長至25年? 暫時未知。但如果重新計算25年,也超出了房委會容許的按揭年期上限。這個具風險的供款方式,會由誰人承擔? 由房委會承擔貸款? 抑或全部由銀行承擔? 暫時未有答案。

而且,當初財團提出的建議,藍本參考房協按揭安排。房協的按揭安排較有保障。一、買家需購買按揭保險;二、銀行需為買家進行加息三厘的壓力測試,所以買家的抗壓力相對較大;但房協不是房委會,房委會旗下居屋,都不用經過這兩項程序。審批按揭時,銀行只需買家證明「供得起」,就會批出按揭。萬一小業主真的供不起,到時又會是由誰人負責?

最後,還有一點要提醒,當準買家以為首期低,入市會變得輕鬆,但他們經常遺忘一筆支出,所指就是釐印費。買居屋最大筆開支,除了是買樓的首期外,還有大額釐印費。尤其新居屋的從價印花稅基準,並不是以折扣後的樓價,而是以市值計算。

稅局會評定物業的市值而徵收從價印花稅。以北角驥華苑為例,最貴單位售價531萬元,表面計算,從價印花稅率為樓價3%,也就是15.9萬元,但這並不正確。稅局會以物業市值評定釐印費,以房委會五一折的折扣率計算,單位市值1,041萬元,其從價印花稅稅率為樓價3.75%,也就是39萬元。不要算漏這一筆置業成本。

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