胡‧說樓市｜新居屋漸進式供款，是好是壞?

今期居屋，除了數量及選址矚目外，按揭供款也備受矚目。因為早前特首林鄭月娥表示，會參考財團提出的「漸進式供款」建議協助買家上車。會否在今期新居屋中採用，暫時仍未知道；但如果真的採用了，又會有什麼效果呢? 今日想跟大家說明。

所謂「漸進式供款」，就是買家在首十年，只需要供樓價一半；餘下一半則會在十年後才開始供款。但這只是先甜後苦的供款模式。以今期新居屋北角「驥華苑」最貴價單位為例，初步參考價531萬元，按舊計劃，白表買家支付10%首期53.1萬元，樓價90%，即餘額477.9萬元承造按揭，月供21,440元。

但如果採用「漸進式供款」，買家會把531萬元攤分兩階段供款。第一階段，也就是起首十年，先供樓價一半，相當於265.5萬元。白表買家支付樓價10%首期，也就是26.55萬元後，餘額238.95萬元承造按揭，每月供款10,720元，如此計算，供款的確較輕鬆，起碼首十年的每月供款，可以減少一半。

但這只是故事的一半，因為踏入第十年，你便要進入第二階段還款，屆時要繼續清還第一階段未清還的本金外，也要開始償還餘下樓價一半。由於第二階段按揭的貸款年期只餘下15年，所以每月供款將大增，升至17,704元，連同第一筆樓價的月供計算在內，若期內息口不變，每月供款高達28,424元，比舊計劃供款多出32%。

當然，我們假設還款期只得25年。究竟最終第二階段的按揭年期能否延長至25年? 暫時未知。但如果重新計算25年，也超出了房委會容許的按揭年期上限。這個具風險的供款方式，會由誰人承擔? 由房委會承擔貸款? 抑或全部由銀行承擔? 暫時未有答案。

而且，當初財團提出的建議，藍本參考房協按揭安排。房協的按揭安排較有保障。一、買家需購買按揭保險；二、銀行需為買家進行加息三厘的壓力測試，所以買家的抗壓力相對較大；但房協不是房委會，房委會旗下居屋，都不用經過這兩項程序。審批按揭時，銀行只需買家證明「供得起」，就會批出按揭。萬一小業主真的供不起，到時又會是由誰人負責?

最後，還有一點要提醒，當準買家以為首期低，入市會變得輕鬆，但他們經常遺忘一筆支出，所指就是釐印費。買居屋最大筆開支，除了是買樓的首期外，還有大額釐印費。尤其新居屋的從價印花稅基準，並不是以折扣後的樓價，而是以市值計算。

稅局會評定物業的市值而徵收從價印花稅。以北角驥華苑為例，最貴單位售價531萬元，表面計算，從價印花稅率為樓價3%，也就是15.9萬元，但這並不正確。稅局會以物業市值評定釐印費，以房委會五一折的折扣率計算，單位市值1,041萬元，其從價印花稅稅率為樓價3.75%，也就是39萬元。不要算漏這一筆置業成本。