【胡．說樓市】新按保懶人包：裡裡外外全解難！

《施政報告》放寬按揭保險，800萬元以下物業，首置客可做九成按揭，1000萬以下物業，無論首置或換樓客也可做八成，但實際操作上卻令人難以捉摸。即管歸納四大問題，逐一拆解！ 問題1. 新政策下，按揭保費真的劃一上調15%? 新計劃下，600萬至1000萬元的物業也能借按保，關鍵是要交額外「按揭保險」。原理是在原有按保基礎上加徵15%保費，視乎年期及成數，保費介乎貸款額1.32%至5%不等。若以一層800萬物業計，首置客承造最高九成按揭，變相貸款額720萬，攤分30年還款期計，保費高達貸款額5%，即36萬。 不過有部分物業需繳交更多按保。若物業本身可申請的按揭成數較低，如申請者涉及擔保人成份，所需繳交的保費會更多。 舉例一層1000萬元物業，目前按揭政策下只能做五成按揭，但新按保下，申請人提取八成按揭，就等於在原有基礎上多取三成，以貸款額800萬元計，就要交最高門檻的2.82%保費，相當於225,600元。 問題2. 首置客免卻壓力測試，但有沒有任何代價? 第二類需交更多按保的物業，就是未能符合「壓力測試」的首置客。按揭證券公司表示，會因應風險作額外調整，最終加幾多暫未有定案，只曾初步透露在新按保保費下額外加徵10%。 以剛才例子，首置客購入800萬物業，承造九成按揭，借貸額720萬，攤分30年還款期，月供需有28,919元、而月入需達69,078元才能過壓力測試。一旦收入不足，但卻能符合「供款佔入息一半」的準則，即月入有57,838元，現時按保也受理，只是要再徵收額外保費，由原本徵收36萬元，上調至39.6萬元。 問題3. 首置客免卻壓力測試，金管局及銀行是否知道? 問題是根據慣例，按保申請從來不需通過壓力測試，只因壓力測試一直非由「香港按揭證券公司」所提出，而是「金管局」要求銀行進行加強風險管理的措施，故實際操作上還看「金管局」及「銀行」是否真的配合。 過到銀行一關，他們會協助遞交按保申請，一般按揭證券公司會提供最高六成保費折扣，但新計劃是否適用仍然未知。如果首置客有將按保連貸款額一併上會打算，實際供款會比想像中多，不應掹掹緊地以「供款佔入息一半」來計算自己的負擔能力，最好在原入息上多預留三、四千元緩衝。 問題4. 新按保傾斜二手樓，對一手盤無著數? 新按保表明只適用於已落成物業，究竟是否購買樓花物業，而銀碼符合新按保門檻也未能申請? 答案未必! 前提是選用建築期付款就可以，因為銀行會為建期付款買家承造「現樓按揭」，亦即要在物業取得入伙紙時才放貸，因此一直說措施只傾斜二手樓的說法並不完全正確，實情也有利「現樓貨尾」清貨，抵銷一手空置稅帶來的壓力。 以至很多人關注新按保能否轉按，答案是可以。只是在正常情況下，卻不容許加貸款額或作出套現，但仍有一類買家會採用，就是早幾年被新盤高成數按揭綑綁、而踏入高息期的買家，只要物業最新估值低於1,000萬元以下，也可透過按保來轉按變相鬆綁。