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胡‧說樓市 |曼翹樓花按揭被拒批! 有咩注意地方?

近月本港新盤接連出事,很多人都成為驚弓之鳥,面對如此多不利消息,牽連到紅磡的單幢項目「曼翹」,全數銀行也拒絕接受樓花按揭申請,究竟這會否成為新常態呢? 我們決定探討這個議題。

原本百多個單位的紅磡「曼翹」,可以說毫不起眼,但可以迅即成為市場焦點,背後跟銀碼有莫大關係。市區樓300多萬元能上車,結果累計收逾8,000票,風頭一時無兩。發展商「桂洪集團」收購了舊樓重建的物業,提供了「即供」及「建築期」付款辦法。

據按揭保險政策,只要物業樓花期少於一年,若銀碼低於400萬元,可以借取最高90%按揭,而600萬元以下則可借取最高80%。由於「曼翹」樓花期只有約十個月,故相關單位可以借到盡上會,怎料在開售前,全數銀行均表示不受理其樓花按揭。背後原因為何呢? 我們曾以顧客身份致電銀行查詢,有銀行職員跟我們表示,這間發展商並不是認可名單上,故拒絕受理。

買家想申請按揭保險就只能等待現樓才申請。發展商「桂洪集團」則表示,發展商有跟銀行協調按揭安排,及買家可在簽署買賣合約後,免費轉換按揭計劃。雖然最終「曼翹」開售並沒有受到消息影響,但今次銀行針對新盤拒批樓花按揭,對往後新盤有沒有啟示呢? 如果日後有相同情況出現,準買家又可以怎樣處理?

今次「曼翹」較獨特之處,是不少上車客均希望借取按揭保險。也就是說,在銀行50%至60%按揭以上,透過按揭保險加借30%至40%,變相自己可以支付較少首期入市,但有準買家曾向我們查詢,究竟能否直接跨過銀行,自己向香港按揭證券公司申請「按揭保險」呢? 答案是不能夠。香港按揭證券公司職員清楚表明,必須由銀行遞交申請,因為該筆貸款最終由銀行借出。

這一點,我記得過去我們曾經說過,申請按保的程序,都是經由銀行遞交申請;即使香港按揭證券公司能做預先批核,但一樣要經過銀行協助申請,所以第一個關卡就是銀行。如果銀行拒批貸款,會直接影響到高成數按揭申請。

所以,「曼翹」的應對方案就是選擇「建築期付款」,支付少量首期,待物業落成時才申請按揭,變相可以配合申請新按保。幸運地,今次「曼翹」的「建築期付款」折扣僅較「即供」少約2%,故分別不算很大,對銷情才沒有太大影響。

但有一點要留意,有些新盤的「建築期付款」會搭有提前成交的「現金回贈」。要獲取提前成交的「現金回贈」,也需要在物業落成前申請按揭,故此並不會符合新按保資格。就如今次「曼翹」為例,本身「建築期付款」計劃的買家,選擇提前成交可以獲取1%現金回贈,但如果選取了「新按保」便不能獲取此回贈。

更值得關注的,就是日後若有類近情況發生,直接選擇「建築期付款」就可以一了百了? 這又要視乎物業樓花期有多長。「建築期付款」的其中一個特色,就是你需要打賭未來樓價的升跌幅。

樓價上升,固然對申請按揭的影響不大;但若樓花期過長,期內樓價大幅下滑,在接近入伙前申請按揭,銀行可能會調低估價,買家就要有抬錢上會的心理準備。還有一點,就是當你選擇「建築期付款」,由於在接近入伙前才申請按揭,銀行也會按申請人當時的入息審批,而並非按購入單位時的收入來衡量。