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胡‧說樓市|東涌配電站地皮流標,二手有被嚇怕嗎?

特首林鄭月娥在任內最後一份《施政報告》把重心放在「北部都會區」,昔日大力推廣的「明日大嶼」突然坐冷板凳,就連港鐵早前推出「東涌配電站」地皮招標,最終流標收回。過去每逢有土地流標,市場都會出現一陣調整期,或反映發展商不願意高價投地,也等於看淡後市。究竟今次是否同一情況? 我們決定來看看。

港鐵推出招標的「東涌配電站」的大型地皮,可以興建高達1,500至1,800個住宅單位,最後有五個財團入標卻無一到價;有說法指,跟補地價金額過高有關,因為補價金額47.65億元,以可建樓面高達94萬呎,每呎地價5,072元,連同建築成本已接近每呎12,000元,還未計及售樓時需要跟港鐵的分紅。

建築成本近每呎12,000元,算不算貴? 因為這個地價以建築面積計算,轉化成實呎,估計成本也要15,000元以上。說實在,這口價是高於部份現貨價。我們今日一共會參觀三個東涌的二手屋苑,看過後你便會知道。好像第一個放盤是在配電站毗鄰的屋苑「映灣園」,雖然樓齡已有17年,放盤是一個3座中層E室的單位,實用面積518呎,但叫價也只貼近地價成本。

當然住了這麼多年,我覺得單位已流露出一點歲月痕跡。兩房單位入屋經過小玄關,轉入已是長型客飯廳,間隔算頗分明,旁邊是梗廚,但內裡則略嫌三尖八角。一大一細的睡房就在梗廚旁邊。「映灣園」本身共分五期發展,合共提供5,336個單位,景觀上都分前後排。前排部份能夠避過「東環」及「昇薈」,望海景,身價最高。

類近放盤望向配電站方向,屬沒有景觀的一類,所以叫價相對便宜,業主叫價700萬元,相當於呎價13,510元。重點是銀行估足有餘,銀行估價713萬元。若用估值計算供款,借足90%按揭,每月供款26,631元,入息有64,000元便通過壓力測試,手持約106萬資金也可支付首期及雜費。

第二個參觀的放盤,位置更貼近海,是由南豐發展的「昇薈」,業主叫價940萬元。可能你會說,用940萬元買東涌樓?是的! 但面積有671呎,所以總價相對較高,而論呎價也不過約14,000多元,這個價位同樣是「配電站」的地價成本。671呎兩房開則、加上室內沒有擺放傢俬,所以感覺空間特別寬敞。外望景觀雖以樓景「映灣園」為主,但樓與樓之間有一段距離,所以不算太壓迫。

經過走廊直入就是兩間睡房,我覺得值得望望主人房,因為少有巨型房間,還設轉角玻璃窗,放置睡床也可做到三邊落床。目前業主叫價略高於估價,但差幅不算太大,銀行估價926萬元,借盡最高80%按揭,連按保貸款額759萬元,月供少於30,000元,入息大約有71,800多元,便可通過壓力測試。

今日參觀的最後一個單位,就是在「昇薈」旁的「東環」。「東環」是當年推出的限呎地之一,所興建的單位面積相對偏細一點。物業落成至今已有五年,我們參觀一個位於5B座中層1室的單位,實用面積484呎,業主叫價770萬元,呎價也只是15,900元。

單位保養簇新,感覺不到曾居住的痕跡,入門口玄關設儲物櫃、開放式廚房貼近客飯廳牆角放,直出露台一邊望新居屋「裕雅苑」、一邊望向機場海景。因為部份面積劃作儲物房,所以兩間睡房稍為偏細一點。以銀行估價754萬元計算,借盡90%按揭,連按保月供28,154元,入息約67,400元已能通過測試。純粹因為「配電站」開價較進取才導致流標,亦難怪區內業主沒有太大反應,尤其細心看看地皮的質素,你也可能認同這一點。

政府在「東涌東」填海造地,日後所釋出的私樓供應,保守估計有15,100個,這些用地都會阻擋「配電站」的景觀。而且對發展商來說,想選擇海景地皮,真正臨海用地,日後在填海區內起碼有十幅;想選擇真正鐵路上蓋,日後「東涌東站」毗鄰也有兩個「綜合發展區」。競投官地不用受制於港鐵的分紅條款,亦能解釋為何發展商傾向冷對待「配電站」的項目。

地皮流標,反映財團出價未達賣方心目中價格。簡單說,財團只願用低價格來買入;港鐵卻堅持高價。當然從政府角度,反正今年首三季的土地供應目標已達標,已經推出了13,700個住宅單位,高於原先預計目標,所以餘下的推地工作也可以「歎慢板」,也沒有低價批出的必要。