胡‧說樓市｜東涌配電站地皮流標，二手有被嚇怕嗎?

特首林鄭月娥在任內最後一份《施政報告》把重心放在「北部都會區」，昔日大力推廣的「明日大嶼」突然坐冷板凳，就連港鐵早前推出「東涌配電站」地皮招標，最終流標收回。過去每逢有土地流標，市場都會出現一陣調整期，或反映發展商不願意高價投地，也等於看淡後市。究竟今次是否同一情況? 我們決定來看看。

港鐵推出招標的「東涌配電站」的大型地皮，可以興建高達1,500至1,800個住宅單位，最後有五個財團入標卻無一到價；有說法指，跟補地價金額過高有關，因為補價金額47.65億元，以可建樓面高達94萬呎，每呎地價5,072元，連同建築成本已接近每呎12,000元，還未計及售樓時需要跟港鐵的分紅。

建築成本近每呎12,000元，算不算貴? 因為這個地價以建築面積計算，轉化成實呎，估計成本也要15,000元以上。說實在，這口價是高於部份現貨價。我們今日一共會參觀三個東涌的二手屋苑，看過後你便會知道。好像第一個放盤是在配電站毗鄰的屋苑「映灣園」，雖然樓齡已有17年，放盤是一個3座中層E室的單位，實用面積518呎，但叫價也只貼近地價成本。

當然住了這麼多年，我覺得單位已流露出一點歲月痕跡。兩房單位入屋經過小玄關，轉入已是長型客飯廳，間隔算頗分明，旁邊是梗廚，但內裡則略嫌三尖八角。一大一細的睡房就在梗廚旁邊。「映灣園」本身共分五期發展，合共提供5,336個單位，景觀上都分前後排。前排部份能夠避過「東環」及「昇薈」，望海景，身價最高。

類近放盤望向配電站方向，屬沒有景觀的一類，所以叫價相對便宜，業主叫價700萬元，相當於呎價13,510元。重點是銀行估足有餘，銀行估價713萬元。若用估值計算供款，借足90%按揭，每月供款26,631元，入息有64,000元便通過壓力測試，手持約106萬資金也可支付首期及雜費。

第二個參觀的放盤，位置更貼近海，是由南豐發展的「昇薈」，業主叫價940萬元。可能你會說，用940萬元買東涌樓?是的! 但面積有671呎，所以總價相對較高，而論呎價也不過約14,000多元，這個價位同樣是「配電站」的地價成本。671呎兩房開則、加上室內沒有擺放傢俬，所以感覺空間特別寬敞。外望景觀雖以樓景「映灣園」為主，但樓與樓之間有一段距離，所以不算太壓迫。

經過走廊直入就是兩間睡房，我覺得值得望望主人房，因為少有巨型房間，還設轉角玻璃窗，放置睡床也可做到三邊落床。目前業主叫價略高於估價，但差幅不算太大，銀行估價926萬元，借盡最高80%按揭，連按保貸款額759萬元，月供少於30,000元，入息大約有71,800多元，便可通過壓力測試。

今日參觀的最後一個單位，就是在「昇薈」旁的「東環」。「東環」是當年推出的限呎地之一，所興建的單位面積相對偏細一點。物業落成至今已有五年，我們參觀一個位於5B座中層1室的單位，實用面積484呎，業主叫價770萬元，呎價也只是15,900元。

單位保養簇新，感覺不到曾居住的痕跡，入門口玄關設儲物櫃、開放式廚房貼近客飯廳牆角放，直出露台一邊望新居屋「裕雅苑」、一邊望向機場海景。因為部份面積劃作儲物房，所以兩間睡房稍為偏細一點。以銀行估價754萬元計算，借盡90%按揭，連按保月供28,154元，入息約67,400元已能通過測試。純粹因為「配電站」開價較進取才導致流標，亦難怪區內業主沒有太大反應，尤其細心看看地皮的質素，你也可能認同這一點。

政府在「東涌東」填海造地，日後所釋出的私樓供應，保守估計有15,100個，這些用地都會阻擋「配電站」的景觀。而且對發展商來說，想選擇海景地皮，真正臨海用地，日後在填海區內起碼有十幅；想選擇真正鐵路上蓋，日後「東涌東站」毗鄰也有兩個「綜合發展區」。競投官地不用受制於港鐵的分紅條款，亦能解釋為何發展商傾向冷對待「配電站」的項目。

地皮流標，反映財團出價未達賣方心目中價格。簡單說，財團只願用低價格來買入；港鐵卻堅持高價。當然從政府角度，反正今年首三季的土地供應目標已達標，已經推出了13,700個住宅單位，高於原先預計目標，所以餘下的推地工作也可以「歎慢板」，也沒有低價批出的必要。