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胡‧說樓市|業主不在港,如何憑有效授權書賣樓?

過去兩年,政經局勢不明朗導致大批港人移民;亦有港人因疫情,以致跟親人分隔兩地。身在海外,若港人業主需處理物業買賣或租賃事宜,可能要委託在港親人或朋友協助,前提是必須授權才能進行。有受委託的人獲取「授權書」後,被質疑授權書的真偽;也有「被授權人」獲由國際公證行發出授權書後,卻被質疑沒有「加簽」。鑑於早年,本港曾出現關於假冒業主賣樓的騙案,準買家有所提防也在所難免,今集我們探討「授權書」這個議題。

若業主未能親身簽署買賣合約,可能要委託他人協助,往往可透過公證行協助撰寫「授權書」,證明自己未能返港,故委託他人代辦。

一份有效的物業買賣授權書,需包括業主姓名。如果物業由多於一名業主持有,所有業主的名字也需列於授權信內;業主當年簽署樓契時,究竟以身份證或護照登記? 以至物業地址、買樓時的簽名格式,也要跟樓契一致。

「被授權人」只要年滿十八歲、身在香港便可以。業主可以委託多於一人作「被授權人」,但最好列明「被授權人」的權限,例如需否全數「被授權人」簽署才能作實成交。

所以,這類授權書往往會多列一條條款,就是「以市價金額出售或市值租金出租,而不少於某個銀碼」,以確保價錢不會給「被授權人」舞高弄低。另外,若委託多於一名「被授權人」,需要全數「被授權人」同意該成交金額才可以行事。為保障業主權益,一般律師樓也不接受成交後,將金錢過戶予「被授權人」,而是轉入業主的戶口,故若業主不在港的話,也需要保留一個能動用的香港戶口才可以。

「被授權人」角色受爭議,源於過去發生不少假冒業主賣樓騙案,令準買家對「授權書」真偽有戒心,這一點也無可厚非。我們《胡.說樓市》早前也收到一名谷友查詢,表示協助身在海外的父親處理買賣事宜,香港律師行協助草擬「授權書」後,轉交海外國際公證人見證簽署,當他手持這份「授權書」進行買賣,準買家質疑授權書沒有「加簽」。他想知道,是否所有「授權書」一定要「加簽」?

如果業主身處英聯邦國家或地區,例如英國、加拿大、澳洲、紐西蘭等,簽名程序較簡單,只需要找當地的國際公證人(Notary Public)簽名,再加國際公證人證書(Notarial Certificate)就可以,而不需要「加簽」。

若非英聯邦國家,但又跌入「海牙公約」的國家或地區,例如美國,國際公證人簽署及認證文件後,再到當地的法定部門「加簽」。「加簽」後,會有一張「加簽認證」(Apostille seal)。這是「海牙公約」下所採用特定格式的認證,因採用特定格式,故「加簽」過程並不繁複。

如果既非英聯邦國家,亦跌出「海牙公約」的國家或地區,該授權書在國際公證人簽署後,還需前往「中國大使館」認證,但因各地區的大使館對文件認證要求不同;以至授權書格式、字眼的標準皆有別,故手續或會繁瑣一點。

由公證行協助草擬一份授權信,去到當地法定機構進行加簽,一般兩至三周內已可完成。但值得留意,相關授權書只有一年有效期。如果過了有效期,授權書是否會自動失效呢? 答案是未必。

如果過了一年的「絕對有限期」,要透過買賣程序上的證據,來證明授權書未被取消。怎樣用證據? 當然業主可以用適當的方法確認,「被授權人」亦可作宣誓聲明,聲明未聽聞業主取消該授權書。

又或者,如果授權書過了「絕對有效期」,而買家繼續選擇交易,也可以在律師協助下進行宣誓聲明,證明在買賣過程中,收不到業主對撤回授權書的指示,而相關宣誓則要在簽署轉讓契約後的三個月內完成,才可保障買家日後再出售物業時,業權不會被質詢。