【胡．說樓市】業主報稅大法（下）！收租應計邊款稅？

報稅季節殺埋身，除了自住供樓利息可以扣稅，買樓收租一樣有稅可扣。買樓收租，業主可選擇交「物業稅」、或者將租金收入計入「個人入息課稅」來評稅。用邊種報稅方式比較划算呢？

「問題1： 物業稅 VS 個人入息課稅怎樣計算？」

兩項稅項的評稅基準相差無幾。「物業稅」評稅準則，是以全年租金收入，扣減差餉、不能追回租金後，打個八折後(兩成作為修葺開支扣稅)釐定，政府從中抽取15%。

假設業主扣除雜費後，每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。但業主也可以將「租金收入」以「個人入息課稅」申報。「租金收入」扣減之前幾個細項後，出租物業利息支出也可以扣減。跟「居所利息貸款利息」不同，這裡沒有年期限制。扣減後作為入息一部份被政府評稅。

「問題2：個人入息課稅扣稅額較多，代表稅項較低？」

套用之前同一例子，假如業主每年利息支出50,000元，評稅基準就在480,000元基礎上，扣減50,000元「利息免稅額」，連同「基本免稅額」132,000元，七除八扣「個人入息課稅」評稅基準為298,000元。

在這298,000元中，首20萬徵稅16,000元，餘額按17%比率徵稅，變相實質應繳稅32,660元，扣除政府75%稅務寬免，變相「個人入息課稅」應繳稅項是24,495元，較繳交「物業稅」低約66%。

「問題3：有樓收租一定選擇「個人入息課稅」？」

但是否代表「個人入息課稅」比「物業稅」划算? 實情未必！只因「個人入息課稅」會將所有收入合併，按「累進稅」稅階計稅。「累進稅」最高邊際稅率，比起一般標準稅率為高，因此要視乎收入多少而決定。

如果本身事主還有額外年薪500,000元，連同480,000元合併報「個人入息課稅」，在扣減利息免稅額、及基本免稅額後，評稅基準已高達798,000元。按累進稅稅階計算，以及稅務寬免，也要繳交97,660元稅項。

反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」，需被政府徵收72,000元。而年薪500,000則計算「個人入息課稅」，需被政府徵稅24,560元，亦即交税96,560元。如此推算以分拆出來繳稅更為划算。

兩者何者划算，填報稅表時謹記在出租物業報表上，第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號，稅局會自動計算兩者方法，何者對繳稅者更有利，以及需要在「個人入息課稅報表」內的第7(2)項，填上所付利息。