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【胡.說樓市】業主報稅大法(下)!收租應計邊款稅?

報稅季節殺埋身,除了自住供樓利息可以扣稅,買樓收租一樣有稅可扣。買樓收租,業主可選擇交「物業稅」、或者將租金收入計入「個人入息課稅」來評稅。用邊種報稅方式比較划算呢?

「問題1: 物業稅 VS 個人入息課稅怎樣計算?」

兩項稅項的評稅基準相差無幾。「物業稅」評稅準則,是以全年租金收入,扣減差餉、不能追回租金後,打個八折後(兩成作為修葺開支扣稅)釐定,政府從中抽取15%。

假設業主扣除雜費後,每月淨租金收入50,000元,相當於一年收600,000元,八折後評稅基準480,000元,政府抽取15%作物業稅,相當於72,000元。但業主也可以將「租金收入」以「個人入息課稅」申報。「租金收入」扣減之前幾個細項後,出租物業利息支出也可以扣減。跟「居所利息貸款利息」不同,這裡沒有年期限制。扣減後作為入息一部份被政府評稅。

「問題2:個人入息課稅扣稅額較多,代表稅項較低?」

套用之前同一例子,假如業主每年利息支出50,000元,評稅基準就在480,000元基礎上,扣減50,000元「利息免稅額」,連同「基本免稅額」132,000元,七除八扣「個人入息課稅」評稅基準為298,000元。

在這298,000元中,首20萬徵稅16,000元,餘額按17%比率徵稅,變相實質應繳稅32,660元,扣除政府75%稅務寬免,變相「個人入息課稅」應繳稅項是24,495元,較繳交「物業稅」低約66%。

「問題3:有樓收租一定選擇「個人入息課稅」?」

但是否代表「個人入息課稅」比「物業稅」划算? 實情未必!只因「個人入息課稅」會將所有收入合併,按「累進稅」稅階計稅。「累進稅」最高邊際稅率,比起一般標準稅率為高,因此要視乎收入多少而決定。

如果本身事主還有額外年薪500,000元,連同480,000元合併報「個人入息課稅」,在扣減利息免稅額、及基本免稅額後,評稅基準已高達798,000元。按累進稅稅階計算,以及稅務寬免,也要繳交97,660元稅項。

反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」,需被政府徵收72,000元。而年薪500,000則計算「個人入息課稅」,需被政府徵稅24,560元,亦即交税96,560元。如此推算以分拆出來繳稅更為划算。

兩者何者划算,填報稅表時謹記在出租物業報表上,第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號,稅局會自動計算兩者方法,何者對繳稅者更有利,以及需要在「個人入息課稅報表」內的第7(2)項,填上所付利息。