香港股市 將收市,收市時間:4 小時 59 分鐘

【胡‧說樓市】樓價爆升被錯估!?

樓價指數愈升愈有,但為何仍有觀眾向我們反映,自己屋苑升幅無那麼誇張?究竟是樓價指數的錯,抑或觀眾自己計錯數?

其實由少數成交推動的樓價升勢,往往容易出現錯估。五十個指標屋苑,去年近半跑贏大市,均價升過15%。頭五位升勢最凌厲屋苑,舊年均價升幅直指25%以上,青衣『盈翠半島』是其中之一,平均呎價年尾接近16147元,跟年初12835元呎相比,一年間推高逾3000元。

面數看似誇張,但抽出個別成交,原來又未必有如此升勢。盈翠望向青衣城的單位,年尾以850萬賣出,類近單位年初成交價800萬,計及呎價升幅只有7%。事實上,盈翠去年全年僅促成60宗買賣,佔全盤3465伙的1.7%。至於全年升幅兩成幾的『譽港灣』、西九四小『宇晴軒』,實情期內只得21宗及59宗買賣,佔比1.8%及0.22%。由少數成交推動的升勢,容易造成舞高弄低的錯覺。

相同情況,由尾數上來的屋苑,荃灣『愉景新城』、西九龍『港灣豪庭』,均價漲幅少於一成,看似跑輸大市,但並不代表單位升不起價,同樣位於榜首,但由尾數上來的天水圍『栢慧豪園』都一樣,年尾促成大量二線類別單位,近八成望向新地『天榮站』上蓋,日後景觀會被削,所以跟年初集中一線貨源相比,一定限制了呎價升幅。

一個屋苑『平均呎價』,究竟意義還應否放大呢?實在值得我們深思。