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胡‧說樓市|樓價破頂入市攻略

最近樓價指數再次破頂,突破2019年6月份的歷史高位,估計之後也會繼續上升,背後跟房屋供應與量化寬鬆有關,作為準買家,目前市況下入市,大家都掛在咀邊「小心為上」四個字,這些老生常談的講法,實際有什麼因素要考慮,今集想跟大家歸納一下。

縱然借貸比例不高,但按統計,有八成買家對貸款仍有需求。所以準買家眼見心儀單位,除了要對照一下近期成交價外,如果你要承造銀行按揭,都要問清楚銀行是否估得足。以前都說過,銀行估價多數參考註冊處記錄,相關記錄滯後一個月;當市況升勢急速,銀行估價未必追得上,就容易估價不足。

簽署臨時買賣合約後,若成交價跟估價偏離少於5%,銀行多數願意作「人為調節」,也就是所謂「扯高估價」;若超出這界線,則可能有抬錢上會的心理準備,尤其本身希望借取按揭保險更要留意。

因為銀行審批後,才會轉交香港按揭證券公司,期間按證公司會多作一次估價,並以較低者為準,所以若果業主叫價大幅偏離,一定要以銀行的估價作基礎,切忌盲衝直接高追入市。最穩妥做法,就是在預備厘印費、律師費等雜費支出外,也最好預留多一點點後備資金,例如樓價10%,以應付一旦銀行估價不足時作抬錢上會之用。

樓市再升破頂,顯然早前的筍盤也消化得七七八八,所以準買家能夠購買的單位,只是「市價盤」或高於「市價盤」。業主取態可以分為幾類,一類純粹測試市價,他們未必急賣,所以取態可能會更加強硬,買賣雙方議價空間會縮窄,而且也會陷入膠著的拉鋸狀態。

一類業主可能在議價過程中被動搖,最終願意以「貼市價」售出單位。但都要留意售出單位後,若樓價突然再爆升,業主計算過反悔賠訂重售更划算。所以要避免業主悔約,準買家可考慮調高訂金比例至樓價5%,較一般簽臨約支付3%為高,以增加業主悔約成本,同時也可考慮盡量避免把成交期拉得太長,以免夜長夢多。

也有一部份業主是鐵定會賣樓,因為他們準備換樓升格。市況升勢急速時換樓,也有地方要留意。傳統智慧總是說「先買後賣」可賺盡樓價升幅,但因目前涉及持有多於一層物業要劃一繳付15%的印花稅,所以換樓客採用「先賣後買」換樓會較安全。

這一類採用「先賣後買」的業主,他們總希望可以縮短新舊樓之間交接期,藉以做到無縫交接,所以很多時舊樓未完全轉讓,純粹簽署了臨約,他們便急不及待購入新居。如果你真的採用如此策略換樓,而你又要透過套現舊有物價業而獲取資金上會,你必須確定舊有物業會真正會成交。

背後因為一旦買家放棄購入舊居,你的資金鏈可能會因此斷裂,而導致新購入的物業也需要撻訂收場,也就是我們俗稱的「火燒連環船」。怎樣才能對換樓客有最大保障? 最理想做法,還是在臨時買賣合約加簽「必買必賣」條款;若未能做到上述要求,則也要待舊居簽署了「正式買賣合約」後才購入新居,因為「正約」均屬「必買必賣」。

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