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胡‧說樓市|為何新盤收樓,與預期有落差?

新盤普遍賣樓花,要了解一個樓盤,我們只能依賴樓書、發展商示範單位、再配合實地考察作評估。有人覺得,明明自己買樓前做足功課,但收樓時卻仍然不似預期,點解會係咁?

買樓花作實地考察,我們會特別關注景觀變化,最想知道自己揀選的樓層,景觀會否受阻。前方有地皮,查看售樓書也會知道周邊「土地用途」,配合城規會資訊,可以評估地皮日後作什麼規劃。但別以為做足這些功夫就一了百了,有些細微地方,實地考察時容易忽略。

我記得以前一名觀眾曾反映,買入大型屋苑,後座樓層較高、前方樓層較矮,明明計好購入的層數剛好避過低座,怎料卻算漏了低座頂層的天秤位,結果單位外望景觀剛好望著低座天台天秤。

有沒有方法可以避免? 不是沒有。最直接,就是參考發展商訂價。發展商訂價上,往往同一柱的單位價格,都會以一個頗為固定的幅度往上層跳升;如果去到某個樓層,你看見擘幅突然變大,你大概可以評估到該樓層景觀,是跟下層單位有一點點分別。

建於舊區的新盤,實地考察時不要遺忘觀察周邊舊樓。有些人以為新盤基座高,避得過毗鄰舊樓就沒問題,卻不知道份舊樓放置無線發射器,方向對正毗鄰高幾層的單位;有些單位避得過舊樓頂層,卻避不過由頂層延伸出來的糞渠,這些細節都是在評估樓層時不小心所致。

建於舊區的新盤,實地考察時不要遺忘觀察周邊舊樓。有些人以為新盤基座高,避得過毗鄰舊樓就沒問題,卻不知道份舊樓放置無線發射器,方向對正毗鄰高幾層的單位;有些單位避得過舊樓頂層,卻避不過由頂層延伸出來的糞渠,這些細節都是在評估樓層時不小心所致。

實地考察忽略細節,有些細節則是自己查看樓書時忽略的。簡單如房門開關方向,我記得,去年有一個新盤,其廚房門是向外拉,而非向內推,會阻擋客飯廳部份位置;有部份新盤的露台間採用趟摺門、而不是趟門。採用趟摺門的露台,也侷限了露台空間的運用。

不過,有些地方則是怎樣防也防不了。因為在樓書中根本不會披露出來。看平面圖,明明覺得房間面積很大,但收樓時才發現橫樑處處。除了影響視覺效果外,也侷限高樓底的潛力。雖然樓書會列明層板與層板之間的高度,但所指是哪個位置則沒有顯示出來,很多時也要收樓時才得知。

以至近年大家都關注的冷氣機散熱器,維修是否方便? 樓書會告訴你有多少部室外機,但最多只反映出其位置,但實際上擺位如何,會否上下兩部叠起來、還是打平放,也多數在收樓時才知。

部份單位的冷氣機散熱器置於上層單位,維修或檢查都需要進入上層單位才可完成;部份則會把冷氣機散熱器置於露台頂部,連同熱水爐一併擺放,除了有氣電共存的家居危機外,熱水爐運行至浴室及廚房需時,需要開一段時間才有熱水使用,這些會對居住會構成不便的資訊,在樓書內也不曾披露。

一手新例實施八年,售樓資訊對消費者是否有充足保障? 實在值得我們作檢討。