胡‧說樓市｜珺瓏灣勁蝕個案的反思

最近有一宗蝕讓新聞，聽起來也頗轟動。屯門半新盤「恆大．珺瓏灣」，一個位於一期二座高層，實用224呎的開放式單位。原業主當年以410萬元買入，但最近卻以400萬元放盤，但之後一直減至300萬元，最終以290萬元沽出，平均呎價12,946元，對照買入價，帳面貶值120萬元，跌幅30%。形形色色的蝕讓新聞，近年也不絕於耳，但實情對於相關消息，我們應該要自行過濾，別盲目相信，因為蝕讓背後，需要留意不少因素。

無可否認，銀行持續加息，多個一手新盤搶客，二手樓市表現相當呆滯，當大業主已習慣坐冷板凳，小部份二手業主卻因特殊因素而選擇蝕讓離場。他們或許因為急於移民、有急切的換樓套現壓力，又或者因持續加息，供樓負擔沉重而要蝕讓。總之，每宗蝕讓總有它的因由。

畢竟「蝕讓、劈價」，這類題材實在太過吸睛，所以傳媒往往也大肆報道，加上相關消息跟現市況主旋律相當吻合，經傳媒廣泛報道後，大家又會認定樓市前景相當暗淡。早年高峰期入市的業主，隨著樓市轉角回落，昔日帳面賺個盆滿砵滿，今日卻變成蝕讓，當傳媒報道蝕讓消息後，自然成為業界最佳的鋤價理據。因為對於業內人士，他們不在乎樓市升跌，他們更關心有否成交。

銀行評估一層物業的估值時，往往會參考相關資料，層層推進，便有機會拖累屋苑估值回落，繼而影響其他放盤叫價、以及準業主出價，只是面對一些蝕讓報道，我們起碼要留意兩點。

第一，針對一手樓的蝕讓，我們要看清楚其一手買入時的條款。因為土地註冊處上的成交價，只根據當時買賣合約價而定，但部份發展商卻會於成交後提供現金回贈，相關金額卻未能反映在合約上。若把該部份的回贈計算在內，業主實際蝕幅可能較想像中小，甚至明蝕暗賺，而非市場渲染的大幅度蝕讓離場。

第二，政府放寬印花稅後，有不少業主選擇進行內部轉讓。因為內部轉讓需要繳付印花稅，故業主盡量採用較低成交價來慳稅，不排除會出現平手離場、甚至蝕讓，所以我們也要弄清楚相關蝕讓是否內部轉讓。至於今次「恆大．珺瓏灣」的個案，我們也曾向業界查詢，消息透露，這不是內部轉讓成交。