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胡‧說樓市|疫後狂推新盤,大家必須小心付款陷阱!

第五波疫情緩和,發展商已急不及待逐個推盤,包括錦上路站「柏瓏」、恒基大角咀「利奧坊.壹隅」、還有會德豐在啟德區的「Monaco Marine」,但往往不同樓盤都提供不同付款辦法,類近資訊一定令你覺得花多眼亂、又或者難以消化。《胡 ‧ 說樓市》經常收到不少谷友查詢付款辦法的問題。雖然相關問題,我們在過去影片中曾斷斷續續提及,但偏偏繼續有人發問,我們決定歸納一些常見問題,跟大家重溫。

購買力之所以側重新盤,是因為高成數按揭的魔力。不少發展商公布價單時,除了設有即供及建築期付款辦法,部分還傾向提供高達「樓價80%按揭貸款」計劃,換言之,買家買一層樓原本要支付40%首期,餘額60%向銀行申請按揭;但現在只需要自己準備20%首期,餘額80%向財務公司借取。

但值得留意的一點,就是往往申請這類「高成數按揭」,因為準買家「攞了著數」,故其折扣額有可能比其他付款辦法少一點,也等於買家要捱貴一點的樓價外,申請「高成數按揭」時,往往要求準買家支付一筆「申請費」。雖然對照買賣物業手續費,這一筆「手續費」不算特別昂貴,但往往即使申請失敗,財務公司不會向準買家退還該筆費用。

前提就是,怎知道自己能否成功申請呢? 答案是,你永遠不會知道。雖然不少新盤在價單中列明一些字眼,例如:「提供足夠文件證明其還款能力,包括但不限於提供信貸報告,收入證明及或銀行紀錄。」 但何謂「還款能力」? 用什麼準則釐訂? 是指「佔入息一半」計算供款能力? 還是要通過銀行加息三厘的「壓力測試」? 如果要進行「壓力測試」,又會採用什麼息口基準計算呢? 這些資訊一律不會反映在價單中出來。

即使有些新盤的價單中,列明準買家要「提供三個月收入證明」等資料,但這些由財務公司,而非由發展商提供的「高成數按揭計劃」,即使買家最終能提供三個月收入證明,也不代表財務公司一定會批出。因為財務公司也可能考慮其他因素,包括財務公司對提供「高成數按揭」是否設有配額? 配額數量多少? 準買家永遠都要申請過後才知道。價單內基本上也一條類似條款,「第一按揭貸款受賣方指定的財務機構所定的其他條款及細則約束。」

值得留意一點,就是即使買家不獲批「高成數按揭」,但你一樣要依時付清尾數。因為發展商在價單中,會列明自己跟財務公司的角色不同。無論高成數按揭貸款批出與否,財務機構有絕對最終決定權,與發展商無關,發展商亦不須為此負上責任。不論獲批與否,買家都要按買賣合約完成交易及付清尾數。

因此,無論現場售樓處的職員,怎樣跟你說「一定批」、「一定借」也好,臨簽約前必須看清合約中最微細的字眼,在必要情況下,簽約時可要求刪除這些字句,而買賣雙方再簽名作實,以保障自己。

就算真的成功批出「高成數按揭」,你要知道,財務公司定出的息口往往「先低後高」,起首兩年會較貼近傳統銀行息口,但第三年後可能已經達五至六厘,準買家要掌握好時間向傳統銀行申請轉按。但因銀行只接受現樓轉按,物業仍在樓花期內是不能轉按,所以若購入長樓花期項目,但又選用了高成數按揭,而低息期又很短,就要小心能否成功轉按。

第二,還要留意轉按的門檻及時序。如果真的要進行轉按,除了要看看財務公司有沒有設定罰息、及需要在什麼時間通知財務公司之外,而銀行在評估物業能否轉按時,會看看當時物業的估值,按物業估值再計算其按揭成數。如果物業最新估值為1,000萬元,在借取按保的前提下,銀行最高可批出900萬元貸款,若屆時物業未償還本金達到此水平,則符合轉按門檻,但若未償還金額多於900萬元,則需要自己補差價才能成功轉按。