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胡‧說樓市|疫後首發新盤係邊個? 實地睇One Central Place!

第五波疫情來勢洶洶,各行各業陷入停頓,就連新盤推售工作都受影響,早於第五波疫情爆發前,有些新盤已取得預售樓花同意書,但開售卻遙遙無期,包括信置及市建局合作發展的中環「One Central Place」。究竟疫情過後,「One Central Place」會否搶閘成為首個新盤? 我們決定預先帶大家到現場考察。

「One Central Place」是市建局推出招標重建項目,共分三期發展。長實投得中間位置,發展為「My Central」後,左右兩邊地盤,一個由永泰及資策投得作商業發展;座落「結志街」及「卑利街」交界的地盤,則由信和投得,發展為「One Central Place」,物業在去年11月已獲批預售樓花同意書,由一座組成,共提供121伙。若撇除特色單位,樓盤提供61個一房單位、26伙兩房一套、還有29伙三房。

現場所見,因為「One Central Place」樓花期較長,故地盤才剛動工,預計關鍵日期2024年5月31日,樓花期長達27個月。結志街跟印象中的中環截然不同,樓盤對面都是舊式樓宇,地舖售賣糧油雜貨為主,前面還有一個垃圾收集站,所以環境不算十分理想。

沿著「結志街」往中環方向行,這裡的舊樓還會重建,事關「結志街16-20號」已被莊士成功以3.3億元統一業權,日後會重建為一座商住住宅,提供100個單位,影響日後「One Central Place」的景觀,因為「One Central Place」「B室」及「C室」低層單位,打側均會望這方向。

選擇其他方位會否理想一點? 分層單位大致一層五伙,「One Central Place」的「D室」會望向「卑利街」方向,旁邊地盤就是長實的「My Central」,但據樓盤的發展大綱藍圖,「My Central」位置上會靠得較前,故不會直接阻擋「D室」單位,望過去永泰及資策發展的商廈及酒店項目。

整個「One Central Place」的景觀缺口,應該只有朝向北面的「A室」及「E室」,因為高層透過「中環中心」有可能打側望到維港景色,但一定要選擇高於21樓以上才較有保障。

看平面圖,發展商刻意把21樓起的「A及E室」合併為一個大三房單位,面積足足有992呎,但低層單位則望向社區會堂為主。因為地契規定「One Central Place」要興建約15,000呎的活動會堂,特別是「E室」單位會望到活動會堂平台的冷氣機散熱器,同時側望「My Central」樓景,所以高低單位有很大差異。

有機會成為疫後第一個新盤,但說到這個樓盤的開則,則有幾點要留意,特別是「One Central Place」比例以一房單位佔多。一房又會再分「細一房」及「大一房」。當中面積稍大一點的一房,就是「A室」、「B室」及「E室」,面積分別為455呎、432及458呎。三個戶型之中,「B室」面積最細,但卻最實用,起碼少了「A室」及「E室」的厚主力牆,但因景觀望「結志街」方向,這一點則會稍遜於「A室」及「E室」。

第二點要留意,如果你以景觀先行,決定在「A室」及「E室」之間二選一,你亦要留意。縱然兩個單位面積不同,但內櫳面積卻完全均等,而幾呎之差反映在主力牆面積,「E室」睡房側窗為玻璃幕牆,所以也特別厚,厚度為500毫米,比「A室」同一位置側窗,厚度僅200毫米,間接蠶食「E室」內櫳可用性。加上「E室」為黑廁設計,故必須把「E室」放於較次選之列。

第三點要留意細一房「D室」,其高層20至35樓「D室」,面積為406至407呎;而中層18至19樓「D室」則為383呎,而低層5至17樓「D室」則為394呎。同一柱單位面積也有高低差異,主要因為高層預留多一點位置在玄關,與中層及低層比較,內櫳卻沒有分別,緊記細一房「選細不選大」。當然可能你會說:「幾呎,沒有所謂吧! 反正這個盤也不是賣開則。」但真的如此?

「One Central Place」最大賣點是與中環商業區的距離。由港鐵站步行前往,經過「皇后大道中」及「DONKI」,去到「卑利街」街口屈上來就到。起居生活的配套也算完善,步行前往中環商業區大概只需5至6分鐘,只是放眼收租投資價值,這個盤值幾多分? 前提又視乎發展商賣幾多錢。

翻查資料,「One Central Place」跟市建局訂立的分紅模式,售樓收益達22.4億元便要按比例分紅,以最終可建樓面99,900呎計算,賣樓收益達每呎22,400元,便要跟市建局分紅,首4,000萬元分紅20%,之後逐步遞增至50%。若市建局堅拒做蝕本生意,也意味樓盤售價定必高於這個價錢。

還有一個數字可以參考。毗鄰長實「My Central」,當年跟市建局訂立的分紅模式,其條款是售樓收益達每呎15,000元便要分紅,要求比「One Central Place」為低,但最終「My Central」在2017年時開售,售價又是多少? 高達每呎29,300元! 大家也可以按此推算「One Central Place」的售價。至於已經入伙的「My Central」當下租值又是多少? 一個900多呎的單位,平均呎租54元,對照當日買入價,未扣除管理費前的回報不足兩厘。