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胡‧說樓市|疫後首發新盤:Monaco Marine四大注意點!

第五波疫情稍為緩和,發展商都急不及待搶閘推售新盤,包括會德豐在啟德的「Monaco Marine」,與其說它是全新盤,實際上它只是「Monaco One」的其中一期。趁發展商開放示範單位,我們決定帶大家參觀示位之外,之後再到現場實地考察,亦會分析樓盤的注意事項。

「Monaco Marine」位於啟德「沐泰街10號」,實際位置在「尚‧珒溋」及「嘉峯匯」後方,原本啟德站開通後,這裡的道路未完全接駁,以前都要繞路前往;但附近兩個樓盤入伙後,臨時道路開通,前往啟德站方便了很多。

這個項目,前身是由內房海航在2017年以74.4億元投得,其後發展商陷入財困,項目售予會德豐。會德豐在附近共有兩個項目,一個叫「Monaco」、一個叫「Monaco One」,都是把一個地盤分拆兩期推售。今次「Monaco Marine」是「Monaco One」第二期。是靠近「天際里西」的第一座及數座低座,共提供559個住宅單位。分層453個單位中,三房比例不算最多,但發展商開放的示範單位,卻是全盤最大的三房一套連儲物室「1A座28樓A室」的單位,面積713呎。

在搭建出來的示範單位,你當然看不到實際環境,一定要到現場視察才知道。其實「Monaco Marine」望到的海景,跟毗鄰「The Henley」有點相似,可透過跑道區遠望觀塘海濱及維港,但前方工程不斷,所以預計日後會先望樓景、才能望海景。值得留意就是在「Monaco Marine」一線景觀方向,樓下會有很多「政府、機構及社區」用地,其中一幅就已經建成「承啟道變電站」,跟「1B座B至D室」靠得特別近,如果買家介意住近變電站,盡量選擇高層單位會較理想。

所以有不少谷友問,究竟「Monaco Marine」跟一期「Monaco One」有什麼分別呢? 我覺得景觀是其中之一。除了海景方向的單位有變數,「Monaco Marine」望內園方向的單位,都會被密密麻麻的樓景包圍。

望這邊景觀的單位,開則上以細單位為主。「Monaco Marine」共提供91個一房單位。面積介乎326至357呎,分布於「1A座B室」、「1A座G室」、「1A座H室」。除了「1A座B室」望向一線海景方向,其餘清一色望內園都被樓景阻擋,還要留意幾柱單位中,「1A座H室」鄰近「垃圾房」,揀樓時要盡量避免。

兩房大致望內園樓景。兩房佔「Monaco Marine」多數,一共有270個單位,當中「1B座A室」是唯一提供兩房連儲物室的單位,面積525呎,雖然開則三尖八角,但總算跟純兩房「1B座C室」及「1B座D室」,是扭向了海景方向的少數單位,其餘的兩房全數望內園樓景。還要注意,「Monaco Marine」黑廁比例高,分層單位中只有「1B座D室」及「1B座E室」有光廁設計,其餘一至三房單位全數黑廁。

疫後第一個新盤,搶閘是否成功固然看開價。礙於位置不及「The Henley」,一期「Monaco One」在去年11月首批開價每呎23,365元,今次二期開價也參考了一期,但啟德區本身供應重貨,所屬的九龍城區,今年有4,061個單位落成,成為九龍區的落成量之冠,全港排名只僅次於沙田區,區內租值暫時也不特別理想。

兩個入伙盤「嘉峰匯」及「尚 ‧ 珒溋」,現時平均呎租約37至38元。若參考大市平均回報2.67厘,「Monaco Marine」的開價要低至每呎16,800元才能追得上。除非你放眼這區長遠發展、或考慮其他因素,又或者你願意忍受一個較低的收租回報,否則以高於這個價格買入,同一資金投放在大市其他物業,眼前回報會較理想。既然發展商以「Monaco Marine」關鍵日期2023年3月15日、短樓花期作招徠,也很值得我們用現貨市場租值,來衡量其開價是否合理。

一連看了示位及現場環境,我們馬上來個小總結。雖然「Monaco Marine」算有鄰近「啟德站」的優勢,但也有四大注意事項,入市前要先留意。第一,三房單位望海景會被跑道區略有阻擋外、低層會面向變電站。第二,內園單位被樓景阻擋,有輕微壓迫感,以一房及兩房為主。第三,有兩款則盡量不要選擇,包括「1A座H室」鄰近垃圾房、「1B座A室」開則三尖八角。最後,啟德區受制於供應重貨,租值低迷,業主貴買平租,可能要守一段時間。

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