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胡‧說樓市|疫情下新盤遲交樓,政府竟有份造成!?

疫情居高不下,不是中招就是被居家隔離,導致不同工種人手短缺,其中一個重災區就是地盤工。連鎖反應下,新盤遲交樓是否成新風氣? 目前《一手條例》對準買家又有沒有保障? 疫情之下新盤遲交樓,原來政府亦有份造成。

新盤遲交樓,無論對於選用何種付款辦法的準業主而言,置業計劃必然受影響。如果在樓花期內,選擇「建築期付款」的準業主,因為須在物業正式成交前三至四個月向銀行提交按揭申請,若未能掌握入伙時間,會直接打亂其申請部署。早一點申請,會擔心銀行審批後須在限期內簽署確認信;若太遲申請,又擔心趕不及上會。部份買家則擔心樓價下跌,一旦延遲入伙期間,樓價突然下跌,新居估價不足,則有機會要補差價上會,對準業主而言,均會構成沉重的心理壓力。

選擇「即供」的準業主也不見得特別輕鬆。除了出現我們上集個案,因選擇了「即供及發展商高成數按揭」計劃,發展商延期交樓,未能轉按至傳統銀行,而變相要捱貴息外,這批準業主最常見就是居住問題,部分在樓花期內租樓的買家,則需要租住更長時間才能遷往新居;部分採取先買後賣的業主,可能要面對供兩層樓的經濟壓力。

因此,新盤能否如期交樓,對於一眾業主來說,是一個很現實的問題;然而疫症肆虐,新盤遲交樓的問題只會成為風氣。特別是,發展局早前公布容許尚未履行「建築規約」的地契,可在原有期限免補地價延長六個月。究竟「地盤規約」期限延長六個月,跟我們常說的「收樓日期」有什麼關係?

所謂「建築規約」(Building Covenant),是政府一些招標土地的地契、或透過契約修訂後的地契所列出的「建築期限」。一般在地契內均有列明,項目需要在某個時段內,符合地契條款及其他法規,同時建有的大廈必須完工(completed) 及適合佔用(made fit for occupation)。

以前,當發展商未能在「建築規約」期限內完工,就要向地政總署提出延長「建築規約」期限理據,同時支付「補地價」金額。如果希望把「建築規約」延長一年,地政總署會收取發展商地價2%;延長兩年以上則需繳付4%;延期六年以上甚至要繳付地價32%。總之,延期時間愈長,所需繳付金額愈高。所以發展商都要盡量爭取期限內完工,以免牽涉額外成本。

發展局去年曾經修改指引,若發展商只希望把「建築規約」延長三個月,可在「認可人士」(authorized person)批准下,墊支補地價金額;但若最終能在三個月內完工,則會把該筆補地價金額退還;但今次進一步放寬至免補地價六個月,對發展商來說,間接可以紓緩業界因地盤人手不足,而影響地盤進度。簡單來說,今次政策容許地盤完工日期拉長六個月,只是發展商地盤的完工日期,卻又不等於交樓給買家的日子。地契內列明的「地盤完工日期」並不等於「收樓日期」。

我們經常聽到的「關鍵日期」,這又是否等於「收樓日期」呢? 答案也不一定。「預計關鍵日期」實情只反映一個項目預期符合地契條款,及批則條款的日期。當一個項目落實了「關鍵日期」,發展商便須於14日內申請「滿意紙」,之後獲發「滿意紙」後的一個月內交樓給買家。因此,就算項目能落實「關鍵日期」,跟「收樓日期」仍有一段時間上的差距。

而且更重要一點,樓書看見的「關鍵日期」只是「預計關鍵日期」。興建過程中,我們會遇到很多不可預計的事項而影響進度。根據現行《一手條例》,容許在「認可人士」包括建築師、工程師或測量師批准下,可基於天雨、暴動、不可抗力等因素,而申請把「關鍵日期」延後。疫情下多個新盤,包括永泰在小欖「Oma by the Sea」就把「預計關鍵日期」由今年六月中延展至12月26日;恒基「帝御」系列也延長約兩個月;同樣屬於恒基的「利奧坊.曦岸」亦要延期交樓。

雖然《一手條例》規定,「如果發展商在預計關鍵日期、或任何經延展的日期或之前未能完成項目,買家可以撤銷合約,發展商須根據合約支付所有款項、連同利息退還買家」;表面上,對準買家有十足保障,但重點卻是「經延展」三個字。

「關鍵日期」可以「經延展」多少次? 條例沒有清晰說明。若一個地盤監督的「認可人士」認為,把「預計關鍵日期」延展後,地盤仍受上述因素影響而需「延展」, 理論上是可以的。也就是說「延展關鍵日期」可無限延伸。這一點,正正是《一手條例》下的的灰色地帶,亦對新盤準業主充滿不確定因素。

所以,與其說發展局容許地盤完工日期延長六個月,會影響入伙日期,實情在現行《一手條例》下,已間接賦予「認可人士」可控制「關鍵日期」的權力。當《一手新例》已經推行了九年,究竟條例能否為消費者帶來真正保障? 這一點絕對值得大家深思。