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胡‧說樓市|盤點虎年矚目新盤,實地睇屯門、錦田重貨區!

今年列陣推售新盤,累計超過34,000個,雖然最終實際推盤量大約只有一半,但潛在供應量卻是近五年第二高。究竟虎年有什麼矚目新盤,背後又有什麼要注意呢? 今集跟大家來實地考察。

今年巨無霸項目,就是由信和、嘉華及中國海外合作的港鐵項目「錦上路站」,會是2022年伙數最多的住宅。發展商表示,在農曆年後就會開始推盤,現正申請預售樓花同意書。

項目會分兩期發展,合共提供2,200伙。其中「第1A期」已申請預售樓花同意書,合共提供715個住宅單位,最快在2024年6月30日落成,但隨著日後周邊用地發展,環境都會有變數。

特別是公私營供地量扭轉至七三比後,鐵路站附近的公營房屋可說無處不在。根據錦田規劃,在「錦上路站」對面馬路、靠近「東匯路」,佔地17,900呎的用地,由恒基持有,現時規劃作「綜合發展區」,原本打算興建68座洋房;但最新卻會發展六幢,共提供1,020個單位的「過渡性房屋」,容納人口2,751人;附近幾幅用地亦作公屋發展。

「錦上路6號用地」,地皮面積達27.9萬呎,已規劃用六倍地積比率建屋,最高可建樓面約84萬呎,會興建4座17層高的公屋,預計提供1,550個單位,容納4,340人。另外,在「錦上路站」的另一邊,會有兩幅規模更大的用地,包括「1號」及「4A號」地盤,會興建17座樓高17層的住宅,合共有7,450個公屋。一共會興建9,000個公屋單位,容納人口25,200人。預計會於2025至2029年分階段落成,不單對「錦上路站」項目景觀構成阻擋,落成後,環境會變得密密麻麻。

另一實地考察的重貨區就是「屯門54區」,實際位置在哪裡? 大家有沒有印象,南豐的豐連、及新地的珀御在哪裡? 這幅地就在該處以北的位置。這幅地很大,面積高達46.1萬呎,可建樓面面積232萬呎,新地在2017年以65.3億元完成補價後,把項目分開數期發展,預計提供約4,639個住宅單位。今年先推出第一期「1A」及「1B期」,合共提供1,624個單位,最快在2023年6月30日落成,正在申請預售;但實情在「54區」的前後左右,就有六個地盤會劃作公營房屋發展。

貼近新地項目的「3號及4號」用地,會興建5,183個公屋單位,容納12,789人;其他三幅已規劃的用地則會興建6,732個公屋單位,容納17,889人,連未計及餘下兩幅用地,公屋單位過萬,人口過三萬。當然,從另一角度看,附近有公屋也等於有較多民生配套,只是人口密度大增,現時實地視察的感覺,可能跟入伙時是兩個模樣,自己要有心理準備。

兩大供應重心,都跟屯馬線扯上關係。「錦上路站」是前往荃灣的最近一個站、外出市區路途最快捷;一個是屯馬線尾二站,外出時有位坐的機會較高。但隨著區內人口不斷膨脹,鐵路能否負荷又是一個疑問。因為除上述兩個項目,還有一些關乎屯馬線鐵路項目也會推出,包括「The YOHO Hub二期(C期)」、「天水圍天榮站」輕鐵站上蓋,統統依賴這條鐵路接駁。

憧憬鐵路概念的新盤準買家,除了留意網絡能否負荷,還有兩點要注意。第一、近鐵路的項目,車位供應較少,有駕車需要的準買家要留意。第二、一日鐵路未完全開通,也不能完全樂觀。好像新地白石角的「優景里」項目,就是憧憬鐵路概念的其中一個大盤。項目分三期發展,正申請預售,1期、2A期及2B期,合共提供1,871個單位,憧憬的就是「白石角站」。

特首林鄭月娥在《施政報告2021》提及興建「白石角站」,樓盤馬上升價十倍;但如果你細心研究《施政報告》用字,特首只是說「邀請鐵路公司研究以白教大運動中心興建白石角車站」,重點是「研究」。「研究」是否一定「落實」? 未必百分百。因為研究後,鐵路公司認為不適合而放棄,過去都曾發生,其中之一就是啟德跑道區。

啟德跑道區,今年有五個項目正在申請預售,涉及5,945個單位,包括在「維港1號」左右兩旁的住宅,分別涉及1,065個、1,219個及1,071個單位;以及正前方由保利置業及華潤發展的582個單位。但政府卻否決單軌鐵路,日後該區只能依賴「承豐道」作為車輛主幹線。可能你會寄望日後有村巴接駁,但是否同意申請,都要自己先衡量。如一般居民要申請村巴,除非居民可向旅遊巴公司購入有「客運證明書」、俗稱「棄牌」的二手巴士來申請,否則由零開始申請並不容易,亦是自住業主需要注意的一點。

總結2022年,按區份劃分,計及啟德站以西及跑道區供應,啟德區仍是供應重貨區;其次是將軍澳康城站共有3,880伙;之後才是屯門、錦田。當這些新盤入伙時,不少業主都一窩蜂放租,會影響租務回報,買入投資的準買家就要注意。

可能你會說:「每個樓盤都批評,有哪個樓盤是好? 」其實我都說過很多次,每個樓盤總有其優缺點,我們只是希望透過影片把一些重點強調出來,讓你們入市前先消化了負面因素,之後再決定是否買入,始終每個人入市的決定也不一樣,有些因素可能對你來說,沒有什麼影響;但對部份人來說,卻是舉足輕重。

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