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【胡.說樓市】真實案例研究!小心發展商按揭陷阱!

【胡.說樓市】真實案例研究!小心發展商按揭陷阱! 疫症緩和下新盤空群出動!《胡.說樓市》早前收到一名谷友私訊,話自己透過發展商高成數按揭上車,但害怕高息期前未能轉按,要捱貴息,所以大家買樓花之前,記住諗清楚當中究竟有咩陷阱! 谷友幾年前以417萬元買入單位,當時採用發展商提供的「一按85%高成數按揭」,條款是首三年息率3厘、第四年跳升至4厘,第五年打後甚至要6厘,所以三年內一定要轉按,首三年供款16,787元。由於發展商當時不用做任何壓力測試,令他產生容易上車的錯覺。 不過,真的容易上車嗎?第一,有些發展商審批傾向嚴謹,甚至乎要跟足銀行審批一樣通過壓力測試才可以。所以最好入票前問清楚,發展商付款辦法需否做壓力測試,如果找不到答案,也假設需要做壓測來計數。 第二,發展商付款辦法,很多時都是旗下財務公司提供,他們已設定了配額。當配額耗盡,即使申請人入息很高,但也不一定受理。 谷友面對的難題就是第三點:審批時過於寬鬆。據我們了解,有一些發展商會看一看供款人的供款,佔入息是否一半或以下,而不需做壓力測試;部份就甚至見到供款超過入息一半,但為求買家可以成交,也「隻眼開隻眼閉」。 要轉按至傳統銀行,物業估值必須累積一定升幅、或者過去幾年已償還了一定本金。谷友情況去計,三年後尚欠本金是324萬,轉到傳統銀行以六成按揭計,物業估值要達到540萬才可以,比起當初買入價要有近30%升幅才可以。 當然,政府放寬了按揭保險後,他也可以加借按揭保險作轉按,物業估值大約有405萬元也能通過。但最終能否轉回傳統銀行按揭,銀行還會衡量申請人收入及質素。因為即使有穩定收入,若信貸評級不理想,銀行不單有機會不會批出九成按揭,批出的按揭息率更有機會比一般市價高,那時不單要預備更大筆首期,每月供款負擔也變得更重。