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【胡.說樓市】視察46年舊樓翻新再賣 500萬入場有咩要注意?

近排樓市都很淡靜,全新大盤幾乎停頓,但逆市下有個蚊型盤開售,標榜500萬買到一房上車,以總價來說也尚算吸引,因為500多萬元買一房單位,做九成按揭,大約50萬首期可以上到車,但原來係46年舊樓翻新再賣,究竟搞成點?我們決定來到現場踩場,帶大家睇睇! 單位樓層的電梯大堂一梯五伙布局,但感覺上樓底較矮及侷促一點,但整體來說也是企理的。一房單位經過玄關直入就是廚房。這個廚房是一個梗廚,設有間隔牆,感覺上空間也頗為寬敞,這邊有L形廚櫃位,有爐頭也有洗手盆,還有上下廚櫃,感覺上儲物量也頗充足。客飯廳空間算寬闊,一邊可以擺放梳化,另一邊放電視櫃,兩者之間還有四至五個身位。 跟一般新盤不同,只因這個盤根本不是新盤,而是樓齡已經有46年的二手樓。這一座叫做「葵芳匯」的單幢物業,全盤只得89個單位。原本是由利泰集團李氏家族持有,之後在2016年全幢以4.4億元轉售予資深投資者羅守輝,翻新之後再分拆出售,所以才有舊樓特色。 舊樓翻新,內櫳可以新的一樣,但46年舊樓當新樓賣,細單位500零萬,總價吸引,但均價最平也要18,000元,真的沒有第二選擇?記住,這裡只是舊樓林立的葵芳區。 項目周邊不是舊式茶餐廳、五金鋪。在項目附近也有不少舊樓選擇,包括旁邊樓齡達43年的高芳樓,面積385呎,2018年成交價為373萬元;在不遠處,也有樓齡達47年的悅龍大廈,面積423呎,去年底成交價為480萬元,可以想像,若「葵芳匯」不翻新,情況應該跟這些舊樓差不多。 較新的物業也有選擇,步行只需5分鐘內的恒景花園及豐寓也是其他選擇,前者511呎成交價750萬元;後者398呎成交價850萬元。證明「葵芳匯」開價拍住同區新盤,更大問題是舊樓翻新的二手物業,能否做到九成按揭都是未知之數。尤其銀行在計算按揭時,可能會用70年來扣減樓齡來計算貸款年期,「葵芳匯」最多只能做到24年期。 「葵芳匯」不是全新樓,大家最擔心的地契年期問題,問過代理話這個盤去到2047年,即是說還有27年就到期。當然地理位置來說,也不是沒有優點的。行過這條天橋就是「葵涌廣場」,好處叫做不用怎樣淋雨,經過新都會廣場,可以行到去葵芳港鐵站。

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