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胡.說樓市 |說好的高租務回報不見了!有個納米盤全軍覆沒!

疫症重創經濟、失業率高企,大家總覺得樓市前景不理想,但偏偏數字卻反映樓價沒大幅回調,我們一直所持理據,都認為不少準買家低價入市,他們有較強的持貨能力,加上超過66%業主已經供滿樓,不受經濟動盪影響,因此沒必要劈價賣樓沽貨離場,所以樓市托得穩。事實上,疫症拖累下,有類物業表現異常慘淡,所指就是「納米樓」,而它們往往有一些共同點,今日我想跟大家談談。

有留意上集驗樓「君譽峰」,樓盤在三年前開售時,我們已叮囑過大家要小心遠期樓花,因為需要跟發展商打賭未來樓價升跌幅。由於當時還未有「林鄭plan」,大家覺得上車困難,發展商迎合市場購買力把單位劏細,即使遠期樓花高溢價,準買家仍然趨之若騖。

翻查當時報道,兩大代理都估計「君譽峰」入伙,租值可達70-80元呎,實況又如何呢? 除了全盤第一宗租務,是低層F室181呎的單位,業主成功以月租13,000元租出後,之後已無以為繼。大廈有同類細位放租,現在叫租12,800元,計算呎租只低見62.4。整個「君譽峰」滾存60-70個租盤,實際叫租58-66元呎,跟當日估算打了八折,顯然市場完全高估了樓盤的承租能力。

疫症打擊租務市場,由上而下出現的減租潮,令昔日租客手持同一預算只能租細單位,今日卻可租住更大單位,但其實,令納米樓前景更不似預期,部份原因則跟投資者炒作概念落空有關。市場上伏味最濃的納米樓,我個人會首選它: 佐敦「匯萃」。

為什麼選「匯萃」? 這個位於「Grand Austin」附近的樓花項目,當日全靠一個高鐵概念大賣,全盤66個單位,高開呎價達24,000元以上,但來到今天高鐵並沒有帶來預期效益,樓盤也全部摸頂。

你有沒有見過,全個樓盤的估值都清一色跌穿買入價? 坦白說,我個人也是首次見。我們把「匯萃」全盤單位做了一次銀行估價,沒有一個單位是沒有跌穿買入價。樓盤估值大縮水,源於去年一宗跌價20%以上蝕讓個案,令全盤估價裂口低開。這一個中層A室,業主2015年10月以598.9萬元買入,怎料來到2020年10月卻以478萬元賣走,帳面勁蝕20%以上,打開了估價下跌的缺口。

其他納米樓,例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等,首批開價高達20,000多呎以上的樓盤,當業主蜂擁高追過後,五年後今天不單沒有升值,銀行甚至估價低過買入價,業主轉手有蝕讓風險外,還因為對下手買家來說,還因為政府放寬按揭政策,令他們有更多的選擇。

舊日買600萬以下物業才可做80%按揭,起碼需要有120萬首期才可以,變相別無選擇下才要買納米樓;但今日手持80萬元,已經可升格800萬元的中價物業,準買家就更加無必要自我降格去追入納米樓。問題是,同樣的故事,在今日的市場仍然發生之中,業大家繼續用投資價值、概念前景來包裝一堆高價開售的納米樓,值搏率有幾高,就要由大家自行決定。