胡．說樓市 ｜說好的高租務回報不見了！有個納米盤全軍覆沒！

疫症重創經濟、失業率高企，大家總覺得樓市前景不理想，但偏偏數字卻反映樓價沒大幅回調，我們一直所持理據，都認為不少準買家低價入市，他們有較強的持貨能力，加上超過66%業主已經供滿樓，不受經濟動盪影響，因此沒必要劈價賣樓沽貨離場，所以樓市托得穩。事實上，疫症拖累下，有類物業表現異常慘淡，所指就是「納米樓」，而它們往往有一些共同點，今日我想跟大家談談。

有留意上集驗樓「君譽峰」，樓盤在三年前開售時，我們已叮囑過大家要小心遠期樓花，因為需要跟發展商打賭未來樓價升跌幅。由於當時還未有「林鄭plan」，大家覺得上車困難，發展商迎合市場購買力把單位劏細，即使遠期樓花高溢價，準買家仍然趨之若騖。

翻查當時報道，兩大代理都估計「君譽峰」入伙，租值可達70-80元呎，實況又如何呢? 除了全盤第一宗租務，是低層F室181呎的單位，業主成功以月租13,000元租出後，之後已無以為繼。大廈有同類細位放租，現在叫租12,800元，計算呎租只低見62.4。整個「君譽峰」滾存60-70個租盤，實際叫租58-66元呎，跟當日估算打了八折，顯然市場完全高估了樓盤的承租能力。

疫症打擊租務市場，由上而下出現的減租潮，令昔日租客手持同一預算只能租細單位，今日卻可租住更大單位，但其實，令納米樓前景更不似預期，部份原因則跟投資者炒作概念落空有關。市場上伏味最濃的納米樓，我個人會首選它: 佐敦「匯萃」。

為什麼選「匯萃」? 這個位於「Grand Austin」附近的樓花項目，當日全靠一個高鐵概念大賣，全盤66個單位，高開呎價達24,000元以上，但來到今天高鐵並沒有帶來預期效益，樓盤也全部摸頂。

你有沒有見過，全個樓盤的估值都清一色跌穿買入價? 坦白說，我個人也是首次見。我們把「匯萃」全盤單位做了一次銀行估價，沒有一個單位是沒有跌穿買入價。樓盤估值大縮水，源於去年一宗跌價20%以上蝕讓個案，令全盤估價裂口低開。這一個中層A室，業主2015年10月以598.9萬元買入，怎料來到2020年10月卻以478萬元賣走，帳面勁蝕20%以上，打開了估價下跌的缺口。

其他納米樓，例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等，首批開價高達20,000多呎以上的樓盤，當業主蜂擁高追過後，五年後今天不單沒有升值，銀行甚至估價低過買入價，業主轉手有蝕讓風險外，還因為對下手買家來說，還因為政府放寬按揭政策，令他們有更多的選擇。

舊日買600萬以下物業才可做80%按揭，起碼需要有120萬首期才可以，變相別無選擇下才要買納米樓；但今日手持80萬元，已經可升格800萬元的中價物業，準買家就更加無必要自我降格去追入納米樓。問題是，同樣的故事，在今日的市場仍然發生之中，業大家繼續用投資價值、概念前景來包裝一堆高價開售的納米樓，值搏率有幾高，就要由大家自行決定。