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胡.說樓市|買新樓注意!樓契都有CD版?

近日,《胡 ‧ 說樓市》收到一名谷友私訊,他表示認購新盤時,律師要他決定買「CD契」或者「紙本契」,表示如果需要「紙本契」,需要另外支付四萬元,所以不知道應否購買「紙本契」,究竟應該如何選擇?

可能大家會問,為何要支付四萬元? 簡單來說,這一筆是律師徵收的「抄契費」。可能你又會問,什麼是「抄契費」? 其實,當我們購入新樓時,我們會跟發展商簽定樓契外,律師還會協助檢視該物業地契、公契等,總之一切關於地皮的背景,律師都會協助看清楚,因而衍生一筆「抄契費」。

如果物業過去紀錄簡單,例如土地是由政府賣地場買入,理應問題不大,費用亦有限;但正因為近年不少都屬於舊樓併購而成的項目,也就是我們所指的「舊契樓」,查契會變得很複雜,因為由昔日收購土地文件、收購前每戶買賣契約等都要查看,所以支出會較多。

回應谷友所指,律師要收取四萬元,正正就是這筆費用。至於其他新盤又如何? 我們曾經以顧客身份,向其他有推售舊樓重建項目發展商查詢,收費都各有不同。恒基在佐敦推售的貨尾「本木」,抄契費則要三萬元。

如果把全數物業歷史紀錄也列印出來,其厚度足以用幾箱行李箱來裝載,也造就近年部份發展商就改發「光碟契」,內裡儲有土地的歷史紀錄,變相可省卻列印出來的成本。近年愈來愈多發展商側重發展舊樓重建項目,單計2016-2020年間,累計就有9,619個「舊契樓」項目的新增供應,故類近「光碟契」未來也會大行其道。

問題是,「樓契」是物業買賣的重要文件。如果原業主有向銀行做按揭,這份重要的「樓契」文件會抵押在銀行;若果原業主沒有做按揭,則樓契多數會由自己保管。一旦「樓契」有任何殘缺,基於風險考慮,銀行未必會為下手買家批出按揭。面對這種新式契約的安排,銀行又會否接納呢? 其實普遍大型銀行都會接納,只有一些中小行會拒絕受理。

因此結論是,選擇採用「光碟契」的準業主,買家要接受按揭銀行較少的事實;反觀若認為自己只會向大銀行做按揭,則可以節省該筆開支。至於購入物業後幾年後打算轉手,又會否影響到業權呢? 一般情況並不會。

因為如果遺失了「光碟契」、又或者「光碟契」有損毀而不能正常開啟,也可透過律師向發展商購買。但當然如果下手買家購入的物業,原業主持有的為「CD契」,除非能取得紙本契,否則也有可能在承造按揭時,銀行選擇較少的問題。

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