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胡‧說樓市|趁沙中線通車,兩個新盤點揀好?

隨著沙中線港島段通車,有類近概念的新盤都即將推售,例如新地位於旺角東站旁的「Prince Central」以現樓推售;以及距離「宋皇臺站」約五分鐘步距,碧桂園在九龍城的「瓏碧」亦以短樓花期推售。兩個新盤有何值得注意的地方? 我決定跟大家實地考察。

由現樓示範單位高空俯瞰,這個景觀就是最大優勢。因為「Prince Central」基座墊高,所以外望的景觀也頗開揚,遠眺獅子山及畢架山景觀,前方也可望到「花墟公園」、「大坑東遊樂場」。當然景觀上有優勢,但同時因「太子道西」繁重交通車聲,以及西北方望到「旺角東站」路軌,都會受到交通的噪音影響,分層單位中的3至17樓「A至D室」均屬於這類。

發展商開放位於「12樓B室」的示位,正正扭向這方向,單位實用面積296呎,室內都是很傳統方正的佈局,利用門後的凹位造了一組入牆櫃,還有一些衣扣可以掛衫;至於右手邊開放式廚房,備餐區尚算充足,上方設置儲物櫃,還善用旁邊位置設置層架。客飯廳看起來都算夠用,走入睡房,廳房同向。至於洗手間則採用套廁設計,屬於黑廁類別。

如果你很在意黑廁,希望選購光廁。「Prince Central」全盤101個單位中,提供50個一房單位,只有「5至17樓D室」及「3至11樓F室」為光廁;其餘「5至17樓B及C室」均為黑廁。之後我想帶大家參觀開放式單位,因為數量僅次於一房,全盤共有23個,我們參觀的示位為「12樓G室」,面積266呎。

但以開放式單位而言,入門口還設有玄關,感覺上有點浪費空間。開放式廚房前方就是客飯廳,單位比較多窗,雖然光猛,但略嫌難擺傢俬。直出露台,外望景觀不算十分開揚,都是以望學校景及少量樹景為主。其實「Prince Central」高低層景觀差異很大,例如高幾層的同柱單位,避過學校就能望何文田全景。至於其他單位亦有同樣問題,部分向東面單位,低層跟舊樓景接近面壁,高層則望開揚市景。

我還想提醒兩個位置,第一就是露台。露台貼近毗鄰的「冷氣機散熱器平台」,除了有噪音、熱風外,其中一面露台玻璃窗圍欄被擋,日後怎清潔呢? 這一點都有點頭痛。第二點就是洗手間。值得一讚的是,這個樓盤的開放式單位全屬光廁,交樓標準還預留一級,可以擺放日用品。

交通方面,由樓盤大門左轉,步行至站口需要先經地面,然後走入「MOKO新世紀廣場」後,才能到達旺角東站,步行需時約三至四分鐘。不過由「旺角東站」坐一站就可到達「紅磡」,之後過海,這一點亦確實是其優勢。

同期都以沙中線過海段通車做賣點的樓盤,還有碧桂園在「宋皇臺站」的「瓏碧」。如果要去「瓏碧」就要由「宋皇臺站」B出口出發,由站口走出來的地方是「南角道」,但「瓏碧」就在「九龍城廣場」旁邊,前往需時約五分鐘,所以路途不算近。但比起「Prince Central」,「瓏碧」的優勢是41區名校網,而「Prince Central」只是34區,但這個校網優勢是否值得高溢價呢? 背後都要視乎環境是否吸引。

屬於單幢項目的「瓏碧」,一層十個單位設計,合共提供190個單位,景觀分開東面、南面及西面,不同方位的景觀都各有不同變數。「瓏碧」東面,外望就是「九龍城廣場」,城規會已經批建兩幢26層高住宅,提供850個住宅單位,日後「A至D室」的景觀都受影響。至於其他方位,樓盤以南向「賈炳達道」方向,前方紅色圍欄的地盤已經平整,日後會建樓。

還有一點要提醒,就是項目由內房碧桂園發展。自從恒大財困,銀行對為內房樓盤提供按揭也有戒心。我們曾致電幾間大型銀行查詢,匯豐及中銀均表示,暫時未有為「瓏碧」提供樓花按揭;渣打則表示會提供。不過,幸好「瓏碧」樓花期較短,如需要銀行按揭的買家,較穩妥的做法是選擇「建築期付款」,待物業落成時才申請按揭。

發展商開放了「8樓H室」一房及「8樓G室」兩房的示位。我們先看看一房示位。入屋樓底真的很高,旁邊開放式廚房增添了一些裝置,鋅盆上設有一塊冚板,以擴闊備餐區,而該塊冚板上附有磁石功能,可以吸住砧板,倒轉可用來切菜用。因應高樓底,廚櫃底收納了摺梯,還有隱藏式拉摺餐枱。

單位外接三合一露台,原用作收藏冷氣機散熱器的位置,則額外加裝了可作戶外餐枱及晾衫架功能。洗手間則設有無線充電器、空氣清新機,還有一個位置收藏鮑魚刷,但把它收納起來,好像有點骯髒。一房單位佔全盤一半,共有104個單位,視乎自己是否介意光廁或黑廁。光廁單位只有兩柱,包括「A室」及「K室」。

最後參觀兩房示位。大致上跟一房相差無幾,入屋客飯廳都挺開揚,經過走廊直入的睡房,房間設有轉角窗的單位,雖然景觀會較開揚,但日後清潔玻璃有難度外,其睡房的電掣位,電視天線位放置於窗台下方,除非在床尾加裝組合櫃,否則睡房內的電視應怎擺放,應該也很傷腦筋。兩房共有36個單位,分布於「D室」及「G室」,前者望向九龍城廣場,日後會受重建影響,後者就望向聯合道方向,景觀較有保障。