香港股市 已收市

【胡.說樓市】跌、跌、跌?樓價繼續跌?銀行估價都跟跌?

跌、跌、跌!近月樓市刮淡風,單單新聞都話業主劈價,連帶銀行估價都跟跌,情況有幾嚴重?唔通樓市將重現2008年嘅危機?估價下滑對買家影響又有幾大?

以我們歸納的十個主要屋苑計算,平均估價按月回落3.7%。估價滑落,被視為樓價升跌指標之一,皆因某程度反映銀行對樓價走勢,未必再投以信心一票。

對未入市的準買家而言,眼見銀行估價持續滑落,可能會暫緩入市,看清楚形勢再作打算。至於剛入市一批又如何?若銀行估價在短時間內回落,而他們又需要找銀行承造按揭,物業價格可能由原本估足價,變為估價不足。

由於銀行審批按揭時,並不是以「成交價」作批出貸款準則,而是歸納估價行就物業估價去審批,並以低者為準,變相買家在估價不足的情況下,要完成交易,就可能需要自己額外捧首期差額上會。

看銀碼,差價仍屬可控範圍。估值下跌,要對樓價產生較實際的影響,往往取決於估價跌幅深度。如果當估價跌幅大於已支付首期金額,買家會認為撻訂離場,比起捧首期差價上會來得更加划算。

類近情況,在08年金融海嘯曾經出現過,也就觸發樓價有一個較深幅度的調整。只是按今日銀行估價跌3.7%幅度推算,暫時並未演變至如此惡劣地步。

銀行估價是審批按揭一個條件之外,準買家個人信貸評分也有影響。如果有意申請按揭貸的買家,應該預早查閲個人信貸評分,並爭取時間去改善。信貸評分越高代表違約風險越低,銀行開出條件會更吸引,有助申請人取得較佳的貸款利率。