【胡．說樓市】踢爆海外樓中伏位！咪信呢幾個陷阱！

上集我哋同大家報道過英國樓爛尾嘅苦主之後，今集我哋就透過另一苦主，同大家講講買海外樓有咩中伏位，其實陷阱通常都大同小異，我哋會教大家幾個錦囊，只要下決定前小心謹慎，就可以自保！

上集陳先生例子就說，發展商提供兩年九厘回報；今次這個個案則提供兩年七厘回報，明顯就是捉著買家覺得銀紙貶值，把資金存放銀行沒有利息，但買樓卻有租金收入的概念。今集個案，陳先生在2016年所購入英國曼徹斯特的住宅物業，代理就是用這種方式來推售。

其實，類近陳先生這類「租金回報保證」，很多時發展商會外判予其他公司處理。所以買家預期的租金，有一部份會先被扣除租務托管公司的服務費，更重要是，如果租務托管公司出了什麼問題，租務回報只變成空談，發展商不會負責任。

除了英國，相關概念在大馬樓、大灣區物業也大行其道。其中內房最喜歡用這個概念來催谷，他們用語是「反租」。疫情前，我們曾經去中山，拍攝過一些酒店項目，就是以類近概念招徠，最終爛尾。

有一些項目就是賣「格仔舖」。什麼是「格仔舖」? 可能原本由一個超級市場、或一個濕地街市佔用的用地，日後會分拆作不同位置出售。銷售人員會強調街市在當地很受歡迎，要經過嚴格投標才可以出租，客源很穩定。通常他們會定出一些條款，在某年期內的租金收入，公司會跟準買家分成，幾年後就可取回自用，但這些項目不完工的例子也是比比皆是。

部份還會表明在某年後會進行回購，類似債券般可以贖回，在業主角度，有發展商包底封了蝕本門，感覺一定好著數，但很多時這些條款只是空頭支票。

說回英國物業，如果你看中心儀的一手單位，在展銷廳簽約時均需支付一筆留位費(reservation fee)。對按揭有需求的買家，可以手持這張單據，向英國銀行查問按揭情況。在英國銀行做按揭，往往在成交前的六個月才進行。個案中陳先生也支付了3000英鎊留位費。但去到翌日，律師行跟他解釋物業地租雜費時，卻發現有大問題，原來項目地租是每10年加一倍。

關於「地租」這個問題，陳先生擔心也有道理。因為地租倍升，不單會影響轉手能力，而且，有向香港買家提供英國按揭的銀行直接表明，如果地租徵收異常，他們是會拒絕向買家承造按揭。但最令陳先生覺得最奇怪的地方，卻是簽署的合約。

最終，陳先生選擇取消交易，但已支付的預留費3,000英鎊，代理就說不可退回。於是他透過消委會、海關投訴，最後還要向小額錢債追討，最終用了九個月時間才能追回。雖然金錢上沒有損失，但精神上卻相當折騰。

其實很多時海外物業，不外乎都用「租金回報保證」、「原價回購」等方案來吸引客源，但小業主應該要問，究竟租務是否由發展商自己包辦；若否，則要查看租務公司本身是否可信，而別相信銷售人員的一面之辭。