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【胡.說樓市】踢爆海外樓中伏位!咪信呢幾個陷阱!

上集我哋同大家報道過英國樓爛尾嘅苦主之後,今集我哋就透過另一苦主,同大家講講買海外樓有咩中伏位,其實陷阱通常都大同小異,我哋會教大家幾個錦囊,只要下決定前小心謹慎,就可以自保!

上集陳先生例子就說,發展商提供兩年九厘回報;今次這個個案則提供兩年七厘回報,明顯就是捉著買家覺得銀紙貶值,把資金存放銀行沒有利息,但買樓卻有租金收入的概念。今集個案,陳先生在2016年所購入英國曼徹斯特的住宅物業,代理就是用這種方式來推售。

其實,類近陳先生這類「租金回報保證」,很多時發展商會外判予其他公司處理。所以買家預期的租金,有一部份會先被扣除租務托管公司的服務費,更重要是,如果租務托管公司出了什麼問題,租務回報只變成空談,發展商不會負責任。

除了英國,相關概念在大馬樓、大灣區物業也大行其道。其中內房最喜歡用這個概念來催谷,他們用語是「反租」。疫情前,我們曾經去中山,拍攝過一些酒店項目,就是以類近概念招徠,最終爛尾。

有一些項目就是賣「格仔舖」。什麼是「格仔舖」? 可能原本由一個超級市場、或一個濕地街市佔用的用地,日後會分拆作不同位置出售。銷售人員會強調街市在當地很受歡迎,要經過嚴格投標才可以出租,客源很穩定。通常他們會定出一些條款,在某年期內的租金收入,公司會跟準買家分成,幾年後就可取回自用,但這些項目不完工的例子也是比比皆是。

部份還會表明在某年後會進行回購,類似債券般可以贖回,在業主角度,有發展商包底封了蝕本門,感覺一定好著數,但很多時這些條款只是空頭支票。

說回英國物業,如果你看中心儀的一手單位,在展銷廳簽約時均需支付一筆留位費(reservation fee)。對按揭有需求的買家,可以手持這張單據,向英國銀行查問按揭情況。在英國銀行做按揭,往往在成交前的六個月才進行。個案中陳先生也支付了3000英鎊留位費。但去到翌日,律師行跟他解釋物業地租雜費時,卻發現有大問題,原來項目地租是每10年加一倍。

關於「地租」這個問題,陳先生擔心也有道理。因為地租倍升,不單會影響轉手能力,而且,有向香港買家提供英國按揭的銀行直接表明,如果地租徵收異常,他們是會拒絕向買家承造按揭。但最令陳先生覺得最奇怪的地方,卻是簽署的合約。

最終,陳先生選擇取消交易,但已支付的預留費3,000英鎊,代理就說不可退回。於是他透過消委會、海關投訴,最後還要向小額錢債追討,最終用了九個月時間才能追回。雖然金錢上沒有損失,但精神上卻相當折騰。

其實很多時海外物業,不外乎都用「租金回報保證」、「原價回購」等方案來吸引客源,但小業主應該要問,究竟租務是否由發展商自己包辦;若否,則要查看租務公司本身是否可信,而別相信銷售人員的一面之辭。