香港股市 將在 6 小時 17 分鐘 開市
  • 恒指

    23,788.93
    +130.01 (+0.55%)
     
  • 國指

    8,506.36
    +80.12 (+0.95%)
     
  • 上證綜指

    3,573.84
    -3.05 (-0.09%)
     
  • 道指

    34,690.55
    +668.51 (+1.96%)
     
  • 標普 500

    4,583.31
    +70.27 (+1.56%)
     
  • 納指

    15,361.59
    +107.54 (+0.71%)
     
  • Vix指數

    28.31
    -2.81 (-9.03%)
     
  • 富時100

    7,129.21
    -39.47 (-0.55%)
     
  • 紐約期油

    66.22
    +0.65 (+0.99%)
     
  • 金價

    1,766.00
    -18.30 (-1.03%)
     
  • 美元

    7.7905
    -0.0019 (-0.03%)
     
  • 人民幣

    0.8180
    +0.0013 (+0.16%)
     
  • 日圓

    0.0686
    -0.0002 (-0.33%)
     
  • 歐元

    8.8084
    -0.0083 (-0.09%)
     
  • Bitcoin

    56,778.03
    -342.04 (-0.60%)
     
  • CMC Crypto 200

    1,441.41
    +2.53 (+0.18%)
     

胡‧說樓市 |遺產繼承問題多!物業按揭點處理?

人生無常,很多事情均不在我們掌握之中。對於親人離世,除了感到悲傷之外,亦有可能牽涉遺產的處理問題,如果遺產包括未供斷的物業,問題則更為複雜,我們今日就跟大家探討這個議題。

遺產繼承,可分開「有遺囑」及「無遺囑」處理方式。死者生前訂立遺囑,只要遺囑合規,包括訂立遺囑時,死者精神狀態良好及具認知下,並由兩名見證人下簽署,後人可向遺產承辦處申請「遺囑認證」,並按照遺囑上意願作繼承。

若「無遺囑」,則需按照法例訂下的優先次序來分配。次序為配偶優先、子女其次、之後到死者父母、再之後就是死者的兄弟姊妹、或兄弟姊妹的後裔。根據條例,如果死者只有配偶,在扣除一些債務及行政費用後,配偶可獲發全部遺產。

若有配偶、有子女,配偶會獲發全部「非土地遺產」。什麼為之「非土地遺產」,這些多指一些個人物品、飾物。英國曾有案例,一些作為嗜好類的財物,包括馬匹、遊艇等也跌入這界別。下一步,就會在扣除債務及行政雜費後,剩餘遺產中把50萬元發放給配偶,而餘額則配偶跟子女再對分,死者父母親及兄弟姊妹不會獲發的;如果死者有配偶、沒有子女、但父母健在,則配偶會獲發全部「非土地遺產」後,在剩餘遺產,配偶先獲發100萬元,餘額跟死者父母對分。

如果遺產涉及物業,而物業亦未還清按揭,那銀行會如何處理? 翻查不同銀行的《喪親指引》,恒生銀行指出,當收到離世通知後會先凍結有關戶口,如仍有按揭合約,則會按個別情況處理;匯豐銀行同樣會先凍結事主戶口,但按揭貸款合約會繼續,在這情況下若不能供樓,這豈不是會有違約風險? 銀行會提供酌情權,在獲得「遺產承辦處」發出「遺囑認證」前,只要第三方願意簽署承諾書,承諾繼續供款,可以避免因違約而衍生罰息等問題,但相關過渡期只有一年,也意味後人須於一年內獲得「遺囑認證」。

獲得「遺囑認證」後,可以申請繼承物業,當中牽涉一次(業權)轉讓,過程需否繳付印花稅? 答案是不用。根據《稅務條例》,無論有遺囑或無遺囑下的物業繼承,受益人都可以豁免印花稅。

但如果在繼承物業後,假以時日再購入住宅物業,這時候「從價印花稅」會否仍獲豁免呢? 答案是不可以。因為遺產貨已算作一層住宅物業看待,在這個情況下,當谷友再購入物業時,就需繳付劃一15%「從價印花稅」。

「額外印花稅」又怎計呢? 一般而言,我們在購入物業後三年內轉售,都需要按持有年期,繳付不同稅階的「額外印花稅」;但在遺產繼承下,即使你在繼承物業後36個月內沽出物業,都可獲免繳付「額外印花稅」。

按正常做法,若有任何狀況轉變,都要通知銀行。如果物業本身屬於「聯權共享」的物業,即以Joint Tenancy「長命契」形式持有。其實當一方過世時,權益會自動跌入在世一方,所以銀行多數會要求在世者繼續供款,很少會等待遺產辦事處發出「遺囑認證」後,才要求繼續供款。

若物業屬於Tenancy in Common(分權共有)形式持有,因為去世者的權益只能由受益人來繼承,所以銀行再處理按揭契時,就會重新審視繼承人的資產情況,以及條款來決定按揭的情況。

我們致力為用戶建立安全而有趣的平台,讓他們與志同道合的用戶聯繫交流。為改善我們的社群體驗,我們暫時停用文章留言功能