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胡‧說樓市|邊個屋苑係隱藏負資產高危?

2003年,本港負資產創出歷史新高105,697宗,雖然隨著其後推出多項救市措施,令樓價逐步回升,業主擺脫了負資產的厄運,但陰影仍然揮之不去。來到2022年的今天,受制加息陰霾、外圍經濟不明朗,發展商急於散貨,樓市看似呈現下行趨勢之時,很多人不禁問,負資產問題會否重現? 我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部翻查了部份成交紀錄,發現本港負資產問題,可能比想像中更加嚴重。

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翻查金管局按季公布資料,負資產問題已不再困擾港人。近十年,除了在2016年首兩季,負資產宗數曾登上過千宗水平外,其餘大部份時間均徘徊於零至三百宗之間。金管局指出,負資產數字主要涉及銀行職員住屋按揭貸款、以及按揭保險計劃,因為這類按揭成數一般較其他買家高;但我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部最近翻查了部份半新盤資料,卻發現市場隱含的負資產宗數較想像中多。

由永泰地產及南豐發展的紅磡「何文田山畔」,在2016年入伙,最近爆出一宗大幅蝕讓近1,903萬元的個案,令市場相當震驚。單位是一座頂層面積1,222呎的特色單位,連一個平台、天台及兩個車位出售。原業主在2017年以5,623萬元買入,但一直到2022年終於以3,720萬元轉手,未計算任何印花稅支出、及其他手續費,單計面價大幅蝕讓1,903萬元,期內物業貶值34%。

表面上,以當時業主買入價5,623萬元來看,按照嚴苛的按揭政策下,理應買家需自己支付50%首期,只有50%樓價可獲銀行貸款,因此按道理就算物業跌價34%,仍未足以讓物業跌入「負資產」界別,但事實是否如此?

「何文田山畔」在2016年推出了名為「Hillside 1100」的「三年供息不供本」計劃,買家支付20%首期後,餘額80%可免入息證明下獲取貸款,而且三年期內只需償還利息、不需償還本金。這個計劃的吸引之處,是首三年息口為定息1.88至2.68厘,投資者只需放低20%首期,便可以低成本持貨三年,若三年後樓價升值,也可免除「額外印花稅」出售物業獲利。因此計劃推出後,樓盤售出超過80個單位,佔總單位量近半。

我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出選用「Hillside 1100」的成交紀錄,撇除撻訂的幾個單位外,累計有84個單位選用類近計劃,把當日的成交價,對照今日的銀行估價,你會發現75個單位的估值,平均估值已低於當初的成交價17%。