胡‧說樓市｜《香港2030+》報告書講啲乜?

有留意特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》，都應該知道她把「北部都會區」放得多重要，發展局也立刻更新了《香港2030+》最終報告書。若你沒有詳細看《香港2030+》最終報告書，你可能會被人均居住面積提高至237呎所牽引，單向地討論: 究竟納米樓會否就此絕跡? 實情《香港2030+》報告書釋出的訊息，比我們單純探討提高人均面積對樓價影響更為重要，今日我想跟大家拆解這份報告書。

在《香港2030+》最終報告書，政府於「土地需求」是如此描述的：「最新評估推算期為2019年至2048年。整體土地需求為5,800公頃至6,200公頃，已推展的土地供應約3,200公頃用地。到2048年，香港將欠缺2,600至3,000公頃土地。」

這些土地包括「住屋」、「商業」及「政府、機構及社區」用地，純粹抽出「住屋」用地來看，未來30年的土地需求是1,850至2,020公頃，扣除推展中的項目，仍然欠地510至680公頃。

無論怎樣也好，透過這個數字，政府描畫出一個畫面，就是香港相當缺地，亦因為如此，推展「明日大嶼」、「北部都會區」、以至「馬料水填海」等中長遠方案，都變得合情合理。

未來缺地，你很自然會想，究竟未來香港住屋需求，是否有增無減? 實情政府評估剛好相反。政府更新後的房屋需求預算，未來30年需要100萬個單位，攤長30年來計算，平均每年需求量就是33,333個。可能你會問，每年33,333個單位的住屋需求，究竟是多或少?

對比當下一刻香港來說，這個數字肯定是少! 以長策會的最新推算，公私營房屋供應每年要有43,000伙，才能滿足市場需求，也意味由2019年至2048年之間，若每年只有33,333個房屋供應，相比今日香港的需求量，差距達22%。

又假如，公私營房屋繼續維持七三比推進，未來30年，每年33,333個住屋供應中，私樓供應會跌至每年不足10,000個，較今日的12,900個為少。再拉遠一點，我們看看2013年至2017年的數字，當時私樓供應，平均一年18,000至19,000個，顯然未來30年的私樓供應估算將大幅縮水。

為何住屋需求會減少呢? 究竟這100萬個需求預算，未來30年，平均每年33,333伙的預算是怎樣推算? 報告中提出，來自幾個因素，包括經濟增長會帶動新家庭組成、舊區重建令部份人需要尋找居所、還有一些居於劏房、或非本地學生尋找新居所等。

但這幾個組成部份中，除了估計未來30年，愈來愈多舊樓要重建，帶動新增需求較今日為多外，其他部分，如新增家庭的數目會較今日少，跌幅達37%、對比一些居於劏房、或非本地學生的住屋需求，更會大跌49%。

當然拉遠一點，我們經常會質疑，政府用上述指標來推算住屋需求，是否準確無誤? 計算基準上作出的假設，是否經得起科學驗證。這卻是另一個議題。

但假如推算準確，弔詭的地方來了，既然未來30年本港的住屋需求減少，為何仍要千辛萬苦、不惜一切地來推展「明日大嶼」、「北部都會區」之類的鴻圖大計呢?

政府在報告書中列出了四大因素，其一，造地工作要持之以恒，不能因一時經濟因素或需求量減少，而停止造地。其二，就是提升生活質素，包括提升「政府、機構及社區設施」；及第三個因素增加居住空間。這一點就正能引導我們討論「人均居住面積增至237呎」的話題上。

我猜想，政府背後邏輯是，即使預計需求量下跌，但因「人均居住面積」提高，自然需要更多樓面、更多土地才能應付，這也是最易獲取小市民的掌聲，畢竟政府過去力谷限量地追趕供應目標，我們居住面積已愈住愈細，部分更跌至百多呎「龍床盤」的不合理水平。

然而，當市場聚焦討論「人均居住面積提高」，你還會關注報告其他因素嗎? 報告也提及要貫徹開發大西北鴻圖大計，怎樣迎接灣區新機遇等因素，這些也很容易被遺忘。