一手周末成交量只是僅僅錄約40宗，按周大跌近30%，成交最暢旺為The YOHO Hub II，兩日連售7伙，成交價最貴是第6座18樓J室，成交價917萬元，呎價約14351元；洪水橋滙都I則售出3伙，包括3座2樓A09單位，實用面積503平方呎，成交價557.41萬元，呎價11082元，現時項目可推售的3房戶已全數沽清；火炭星凱‧堤岸周末售出2伙，包括1座45樓A室，實用面積731平方呎，成交價1387.3萬元，呎價18978元。 由於市價已經重返近10年前的水平，而且缺乏回升的動力，因此這段期間內入市也依然難逃蝕讓的命運；跌價相對嚴重的個案，是持貨年期較短的單位，大圍聚龍居一間736平方呎3房戶，最新成交價870萬元，呎價11821元，原業主於2018年5月以1180萬元入市，持貨6年，至今轉手蝕約310萬元，單位期內跌約26%。 延伸閱讀: 更多樓市影片 28Hse App
經過一輪推盤潮後，《施政報告》後的新盤市場似乎有點沉寂下來，緊接推出的全新項目，均為不太起眼的單幢項目，包括炮台山附近，由宏安地產發展的「101 KINGS ROAD」。 項目的前身為「英皇道101號」的前成報大廈，以及「英皇道111號」的車場。2020年10月28日，宏安地產與內房旭輝以18.8億元收購此項目，兩幅地的總面積分別為11,461平方呎及9,336平方呎。由於宏安佔當中股權的40%，旭輝佔60%，按比例推算，宏安支付了7.52億元，旭輝支付了11.28億元。 其後在2022年9月，旭輝選擇將其所持有的60%股權轉讓給宏安，作價13.38億元，故整個地盤成本應為20.9億元。發展商表示項目總投資額為29億元，若以可建樓面128,000平方呎推算，項目每平方呎成本為22,500元。 區內上一個推出的項目，應該數到恒基在2019年開售的「維峯‧浚匯」，目前樓盤二手價約23,000多元，而天后的「DIVA」及「維峯」的二手價分別為16,500元及17,000元。發展商最終推出首批51個單位，折實平均呎價20,800元，以區內二手市場中間價開售。如果當初投資成本沒有誇大的話，除非後續加價，否則這又是一個在蝕讓邊緣徘徊的項目。 畢竟自從新地推出啟德站的「天璽‧天」後，《施政報告》後新盤似乎無以為繼。例如跑道區的大盤，由會德豐牽頭的「DOUBLE COAST」共1,590個單位，分三期發展，第一期361個單位，推出首批78個單位，平均呎價折算為17,899元，但首日僅售出18伙，相當於一期少於半成，如此銷量足以反映準買家未接受這個價格，所以當前新盤能否去貨，開價仍是關鍵，再之後就看物業質素。 從炮台山港鐵站A出口出來，經過英皇道及油街，步行大約三分鐘已經可以到達樓盤，無論在鐵路站外往銅鑼灣方向，或是在樓盤外往北角方向，都有不少巴士選擇，純粹以位置來說，交通算是方便。日常生活配套方面，周邊舊樓地下有不少商舖，天后附近亦有不少食肆。 雖然位置便利，但樓盤有至少三點需要留意。第一，景觀。這裡共有251個住宅單位的「101 KINGS ROAD」，撇除特色樓層，每層11個單位，設計上主要分為三類景觀，其中最小的310平方呎一房B室單位，與三房單位549平方呎的A室及568平方呎的C室朝向英皇道，屬於銅鑼灣及北角的主要幹道之一，可能會有噪音問題。 至於佔全盤多數的兩房單位，包括朝向西南面、面積440平方呎的D室，399平方呎的E室、380平方呎的G室，會連同262平方呎的一房F室，面向區內的舊樓及商業大廈景觀，主要是樓景。 而另一邊的單位，包括兩房單位376至434平方呎的H室、K室及L室，會連同244平方呎的J室，朝向北面，同樣會受英皇道車流影響，並望向屬於屋苑範圍的三角用地。 雖然地盤夠大，但偏偏住宅項目都集中在前成報大樓用地之上，而前方三角地盤日後只會興建商舖及一些公共設施，為什麼這個地盤沒有建樓呢？原來跟這幅地的歷史背景有關。 據說這幅三角地皮，原本是由毗鄰嘉信大廈的業主持有。政府在70年代籌劃興建港鐵時，曾打算選址於這幅用地上。發展商把部分用地歸還政府擴建英皇道外，餘下用地則用來興建站口，但最終站口沒有建成，三角地塊被丟空，幾經轉手，引發是否有剩餘地積比率、能否建樓的法律爭議。 由於涉及兩幅截然不同的用地，也令這個發展項目罕有地涉及兩個不同的土地年期。一幅由1919年計起75年，並有一次續租權續期75年；另一幅則由1997年起至2047年6月30日為止。我們詢問過測量師張競達，他表示類似情況罕見，但對業主理應沒有太大影響，但因兩幅地涉及不同年期，故地租可能會有高低。 項目的現價是否有支持，除了看風險因素，也要看實質租值。位處港島區商業區，租務是否能夠支撐。可以提供一些數據供大家參考。區內「維峯‧浚匯」的租值，一房單位約每呎75元；DIVA兩房單位則約每呎57元，一個不到500平方呎的單位，月租少於30,000元。但「101 KINGS ROAD」預計關鍵日期為2026年1月31日，樓花期起碼14個月，是買來收租時需考慮的另一風險。
政府今個財政年度截至十月底，七個月中的土地收入只有約37億元，僅佔財政預算案中，預計本年度330億元地價收入中約10%。估計為了增加發展商入標的意欲，去年流標收場的東涌東站第一期，部署「拆細」重推，成為今個財政年度的首個港鐵項目。今日(15日)起招收意向書，最新的住宅樓面面積上限，較去年推出時削減約5成，現時只有約32.3萬平方呎，港鐵今次亦未提及設有商場樓面，料項目不設商場；綜合各大測量師行估算，現時項目每呎樓面地價估值，僅1000至2500元，較去年截標前估值約2000至4000元，低38%至50%。盡管如此，有測量師預計，發展商入標意欲仍不會太踴躍。 北部都會區發展進行的如火如荼，區內由發展商泛海國際發展的洪水橋滙都II也部署推出，日前都已經上載樓書，提供402伙，整體涵蓋1至3房戶，實用面積介乎297至535平方呎，預計關鍵日期為2025年6月30日，可見新一期設有兩座，地盤呈窄長形，夾在項目第一期以及過渡性房屋仁愛居之間；受地理位置侷限，近乎所有方位都要面樓，大佔全盤達七成的2房戶，所有方位都有選擇，面積介乎395至461平方呎，最壓迫估計是面向西北方，與第一期只是相隔一條車道，意味有約一半的單位都與前方的第一期樓貼樓。至於向東南至西南方則要約中層或以上，穿過樓高四層的仁愛居，才有不太壓迫的景觀。但前方基本上都只有樓景，整體景觀相對第一期更遜色。現時項目第一期售出約405伙，佔全盤約65%，去年推出時的首批均價約1.37萬元，至上個月再有新單位加推時的呎價低見9801元，按第二期的質素，加上市況下跌的因素，相信新盤也沒有條件開高價，將繼續以實惠的「上車價」吸客。 延伸閱讀： 更多樓市影片 28Hse App