應否在大維修前買樓?
最近跌吉地產版屋苑專區有某屋苑發生「熱列討論」事件,現時已推到第14區89頁13XX樓,期間波及同區另一個私人參建居屋。所討論的議題由屋苑維修到法團大廈管理,沒有時間追post而又想了解事件,可以參照以下連結:
法團主席及各委員的歷史(#100)
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=19453950&extra=page%3D1&page=7
十個故事(#279)
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=19483758&extra=page%3D1&page=19
其實講來講去,外牆用甚麼方法維修、那個法團才是真命天子,所爭的最後都是一個「錢」字。由於舊屋苑大維修的金額龐大,許多時維修基金都不足以支付,現有業主往往要夾錢,究竟那個維修方法較著數?要一勞永逸還是先甜後苦?都有許多考慮。當中亦衍生出一個置業問題:究竟應否購入未做大維修的物業?
以往績計,大維修後的物業由於硬件折舊大減,加上更新公共地方的設計及用料,令到屋苑感覺上煥然一新,樓價都可以追回升幅,除了筆者以前所講的沙田河畔花園外,還有大埔翠屏花園雖然曾經因為法團爭議令到大維修爛尾,最終工程都能完成,樓價亦追回失地,貼近附近屋苑的樓價。所以理論上買入將會大維修的物業,支付幾萬就可以食盡潛在升幅。
問題是如果屋苑因長期管理不善,或者有心人刻意壓低日常維修費用,令到屋苑的維修執之不盡,更甚者壓低管理費用,令到大廈的維修基金遠遠不足以支付大維修費用,則可能不是支付幾萬,而是填之不盡的無底洞。比如跌水泥、甩紙皮石、水喉馬脫落,甚至連食水泵都壞剩一部,在在顯示出物業的折舊比普遍水平為高,自然就要支付比普遍水平為高的維修費用,樓價較同區為低都是反映硬件折舊,那就要考慮是否值得購入。
近年政府出資補貼業主做樓宇翻新,都有助提升物業的外觀,間接推高樓價。維修後的購入價雖然較高,但起碼工程完成後的效果可以親眼看到,其道理一如買現樓與樓花,有實物可見當然比較穩陣,樓花還說有樓書可依,大維修後是龍是鳳沒有必然性。