應否在大維修前買樓？

最近跌吉地產版屋苑專區有某屋苑發生「熱列討論」事件，現時已推到第14區89頁13XX樓，期間波及同區另一個私人參建居屋。所討論的議題由屋苑維修到法團大廈管理，沒有時間追post而又想了解事件，可以參照以下連結：

法團主席及各委員的歷史（#100）
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=19453950&extra=page%3D1&page=7

十個故事（#279）
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=19483758&extra=page%3D1&page=19

其實講來講去，外牆用甚麼方法維修、那個法團才是真命天子，所爭的最後都是一個「錢」字。由於舊屋苑大維修的金額龐大，許多時維修基金都不足以支付，現有業主往往要夾錢，究竟那個維修方法較著數？要一勞永逸還是先甜後苦？都有許多考慮。當中亦衍生出一個置業問題：究竟應否購入未做大維修的物業？

以往績計，大維修後的物業由於硬件折舊大減，加上更新公共地方的設計及用料，令到屋苑感覺上煥然一新，樓價都可以追回升幅，除了筆者以前所講的沙田河畔花園外，還有大埔翠屏花園雖然曾經因為法團爭議令到大維修爛尾，最終工程都能完成，樓價亦追回失地，貼近附近屋苑的樓價。所以理論上買入將會大維修的物業，支付幾萬就可以食盡潛在升幅。

問題是如果屋苑因長期管理不善，或者有心人刻意壓低日常維修費用，令到屋苑的維修執之不盡，更甚者壓低管理費用，令到大廈的維修基金遠遠不足以支付大維修費用，則可能不是支付幾萬，而是填之不盡的無底洞。比如跌水泥、甩紙皮石、水喉馬脫落，甚至連食水泵都壞剩一部，在在顯示出物業的折舊比普遍水平為高，自然就要支付比普遍水平為高的維修費用，樓價較同區為低都是反映硬件折舊，那就要考慮是否值得購入。

近年政府出資補貼業主做樓宇翻新，都有助提升物業的外觀，間接推高樓價。維修後的購入價雖然較高，但起碼工程完成後的效果可以親眼看到，其道理一如買現樓與樓花，有實物可見當然比較穩陣，樓花還說有樓書可依，大維修後是龍是鳳沒有必然性。