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中原按揭:不排除年內銀行仍需追加 P 料港按息仍處4厘多水平

<匯港通訊> 美國聯儲局凌晨宣布2023年第6次議息結果,聯邦公開市場委員會(FOMC)成員一致通過維持聯邦基金利率介乎5.25厘至5.5厘,符合市場預期。中原按揭董事總經理王美鳳指出,美國核心通脹率連月繼續回落,本月維持利率不變以觀察早前累積加息後之滯後作用亦較合理,美國將保留息率政策彈性,有機會年內再加息一次後便結束今次加息周期。息率將會進入一個橫行階段並維持一段時間,預期美國息率約於明年下半年開始掉頭回落。

港息方面,具指標性的匯豐銀行宣布維持最優惠利率(P)於5.875%不變,料其他銀行將陸續跟隨,市場新造按息維持主要為4.125%水平。王美鳳指出,近日港元拆息受季結及市場供求短期因素而上揚,料年內拆息仍會較波動,基於銀行同業拆息水平仍然高於按揭息率,反映銀行未解除加息壓力,但基於銀行本月早前已上調新造按揭息厘達半厘以紓緩息差壓力,而美國是次議息維持息率不變,銀行現階段維持最優惠利率 P 不變。現時 H 按供樓人士因有 P 按封頂息保障,在最優惠利率 P 不變下,H 按及 P 按之按息均維持不變,供款不受影響。

王美鳳續指,加息期幾近見頂並於年內完結,截至現時本港最優惠利率 P 累計加幅僅0.875厘,對比美息加幅達5.25厘,港 P 加幅屬歷年最溫和,基於 P 加幅少於拆息升幅,按息仍落後於拆息水平,促使銀行先後上調新造按揭計劃之息率以助紓緩息差壓力,現時市場新造按息主要為4.125%。而現時拆息較易因應市場港元供求變化及美息走勢而出現波幅,與樓按相關的1個月拆息將處於4%至5%附近水平,對比現時正在供樓及新造按揭人士的實際按息主要介乎3.375%至4.125%,銀行仍未解除加息壓力,不排除年內銀行仍需追加最優惠利率 P 以紓緩息差壓力,預期年內本港按息仍處4厘多水平。

王美鳳表示,現時市場新造實際按息主要為4.125%,較去年初約1.5%之按息,是次加息周期之按息加幅累計達2.625厘,雖然息率加幅明顯少於美息,加息周期仍屬於溫和,但對於按揭用家之供樓負擔已明顯增加。市場預期美國聯邦基金利率即使明年掉頭回落仍會暫處於約5厘水平,故此現時息率水平可能需維持一段較長時間才會於2025年回落至中長期平均水平,意味本港按息亦較大機會於4厘多水平維持一段時間。在現時樓市淡靜氣氛下,息率企於較以往偏高水平,「租平過供」的情況加劇,將令樓市進一步受壓,影響樓市發展及正常流轉率;建議政府宜即時研究為樓市注入利好條件以平衡現時負面因素,現時是合適時間去審視措施是否仍有需要性,包括可考慮撤銷物業買賣辣稅,讓樓市回復具彈性的運作空間,有助樓市平穩發展及維持適度流轉率,避免樓市陷入持續性積弱市道。 (BC)

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