雅虎香港財經 中環中心驚現1.3萬呎價 盤點接火棒「火炬手」
中環中心1.3萬元呎價成交創十年新低，震驚全港，連優質甲級寫字樓都令原業主五年狂蝕63%。其實中環中心可謂是投資者英雄塚，2017年有多名投資者以高價「接火棒」與誠哥「對賭」，但及後市況逆轉，最終以大幅蝕讓者居多。
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與誠哥對賭？售價跌63%
傳出震憾低價成交為中環中心22樓11室，面積3,184方呎，一名年逾90歲的廠家在2019年向投資者蔡志忠購入，作價1.14億元，該廠家早前放售已面對市場現實，叫價減至6,200萬元，惜未獲承接，最終要狠劈至4,200萬成交，五年狂蝕6,800萬，呎價由當年3.85萬，跌至現時1.32萬元。
1998年落成的中環中心，由長實及市建局前身土地發展公司合作發展，地盤原址為多棟舊樓，環境惡劣，經過近十年的收樓過程方整合土地業權。大樓原本由長實為大業主，不過「誠哥」決定將之易手，在2017年十一月以402億元出售中環中心75%業權，為本港歷來最大額的物業交易，並由多名投資者合組財團承接，包括世茂房地產主席許榮茂、全國政協委員盧文端、「殻后」金利豐主席朱李月華、資深投資者蔡志忠、已故小巴大王馬亞木、「物流張」張順宜、「磁帶大王」陳秉志等，當中以馬亞木承接樓面最多，整體平均呎價為3.3萬元。
「超人」曾被指睇錯市
2017年香港經濟興旺，甲級商廈不愁承接，李嘉誠突然「天價大刁」拆售核心地區優質商廈，旋即惹來非議，甚至有傳媒大字標題「中環中心賣錯價，超人睇錯市，長實光輝不再」來形容超人的決定，更指長實「在香港地產市場中的美好時光告一段落」。
另一邊廂有評論指接貨投資者與誠哥對賭「一定輸死」，不過有接貨投資者不以為然，當中紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮2021年撰文指出，香港雖然受到社會運動及疫情蹂躪，但中環中心呎價仍持、甚至不跌反升，他認為隨著有更多國際或國內企業進駐，中環中心會「脫胎換骨」。
接棒投資者多成「火炬手」
確實最早買入物業，並迅速售出的投資者確實有錢落袋，當中蔡志忠2018年七月率先拆售二十二樓全層單位，到2019年四月全數沽出，共獲利五億元。眼見有利可圖，其他投資者遂斥巨資入主中環中心，當中湯文亮在2018年12月以7.62億元，向盧文端購入中環中心19樓全層，呎價約3.1萬元；湯文亮在2021年7月再加碼，斥資6.9億元買入26樓全層，成交呎價約2.7萬元﹐兩宗成交合共涉資十五億元。眼見目前呎價跌到萬餘元水平，未知其心情如何。
2021年六月資深投資者「小巴大王」馬亞木把大廈20樓及26樓兩層低層樓面出售，有指成交價分別約6.15億及約6.93億元，成功套現約13.08億元，當中20樓全層的成交呎價低見2.5萬元，當時創下長實拆售後最低呎價。
內房割肉賣中環中心
中環中心跌價，亦與內房困境有間接關係。由內房禹洲集團（1628）持有的中環中心21樓全層，去年委託代理放盤，建築面積28,127方呎，實際意向呎價低至20,432元，以去年市況屬於偏低水平。禹洲及相關人士當年是從盧文端接貨，首先購入21樓及58樓轉讓予禹洲集團的主席郭英蘭，及後2019年3月再將58樓轉讓予禹洲集團，作為8.987億元，總面積為26,356平方呎，呎價約34,098元。
而當年從長實購入九層樓面的許榮茂，持貨高峰期市值近百億元，近日亦要減磅，當中63樓26,234方呎全層單位在今年五月以7.3億元獲洽購，平均呎價約2.8萬元，相比2018年高峰期「物流張」張順宜沽出49樓、50樓全層，平均呎價約5萬元，6年間呎價大跌超過四成。
另外許榮茂持有31樓及32樓全層去年放售，意向呎價為三萬元，但今年六月委託代理推出放售31樓時，意向呎價下調2.3萬元，意向呎價累積下調23%。
商廈市況淡 無奈放租
有地產代理表示，受到商廈需求少的影響下，中環中心亦不能獨善其身，部分有實力而未受高息環境影響的投資者，索性以低價放租，部分低層、景觀差的單位呎租可低至30餘元。目前中環中心放租單位約80個，當中最少有3個全層放租中，意向呎租介乎55至58元，至於極高層單位呎租可達85元，但對比鄰近IFC呎租至少百元以上，算是比較實惠的選擇。
