個人財務策劃(14) - 自用資產淨值與投資資產淨值
自用資產淨值的特性是,自用資產的價值相對較為穩定,雖然自用房地產可能增值,但也會折舊;自用汽車只有折舊,少見增值。淨值中若以自用資產淨值佔大部分,總淨值多隨負債的減少緩慢成長;且以生息淨值佔大部分,因投資負債固定,但生息資產市值隨市場有較大幅度的波動,總淨值的變動較大。
在趨勢分析上,購買房屋前房地產權數為零,因房地產權數=房地產市值÷總資產市值,此時若負債比率高表示融資比率高,即以擴大信用方式在金融市場投資。
購買房屋後房地產權數大增,加上高房貸權數,即使融資比率為零,負債比率還是可能在50%以上,因此僅由負債比率的高低,並不能斷定整體的財務風險,還是要看其組合而定。
購買房屋後5至10年內以自用資產淨值為主,之後房貸逐漸還清或將額度轉為可循環運用的理財型房貸,投資資產淨值又逐漸取回主導地位。有閒錢就還房貸的人可早日還清貸款,縮短自用資產淨值主導期,轉換由投資資產淨值主導,以準備退休金。
但若因不斷換更大的房屋而有更多的貸款,則可能一輩子都以自用資產淨值為主,當退休時沒有什麼投資,卻有一間無貸款的大房子,此時可考慮出租大房子另租小房子或做逆按揭,創造現金流量以供養老之用。
負債比率分析也可用來衡量房地產與股票市場的變化,及其對家庭淨值的影響。在房貸負債不變的情況下,房地產市場大幅下滑,自用資產淨值便會大幅降低;在房屋市值低於貸款額峙,自用資產淨值則會成為負數。
若生息資產是投資股市,則股票市場的變動對生息資產淨值的影響較大,在股市大幅下跌峙,投資借款仍須還款,此時生息資產淨值會大幅降低,甚至變成負淨值。因此家庭受到房地產與股市變動的影響程度,需視乎其資產結構及淨值結構而定。