個人財務策劃(14) - 自用資產淨值與投資資產淨值

自用資產淨值的特性是，自用資產的價值相對較為穩定，雖然自用房地產可能增值，但也會折舊；自用汽車只有折舊，少見增值。淨值中若以自用資產淨值佔大部分，總淨值多隨負債的減少緩慢成長；且以生息淨值佔大部分，因投資負債固定，但生息資產市值隨市場有較大幅度的波動，總淨值的變動較大。

在趨勢分析上，購買房屋前房地產權數為零，因房地產權數=房地產市值÷總資產市值，此時若負債比率高表示融資比率高，即以擴大信用方式在金融市場投資。

購買房屋後房地產權數大增，加上高房貸權數，即使融資比率為零，負債比率還是可能在50%以上，因此僅由負債比率的高低，並不能斷定整體的財務風險，還是要看其組合而定。

購買房屋後5至10年內以自用資產淨值為主，之後房貸逐漸還清或將額度轉為可循環運用的理財型房貸，投資資產淨值又逐漸取回主導地位。有閒錢就還房貸的人可早日還清貸款，縮短自用資產淨值主導期，轉換由投資資產淨值主導，以準備退休金。

但若因不斷換更大的房屋而有更多的貸款，則可能一輩子都以自用資產淨值為主，當退休時沒有什麼投資，卻有一間無貸款的大房子，此時可考慮出租大房子另租小房子或做逆按揭，創造現金流量以供養老之用。

負債比率分析也可用來衡量房地產與股票市場的變化，及其對家庭淨值的影響。在房貸負債不變的情況下，房地產市場大幅下滑，自用資產淨值便會大幅降低；在房屋市值低於貸款額峙，自用資產淨值則會成為負數。

若生息資產是投資股市，則股票市場的變動對生息資產淨值的影響較大，在股市大幅下跌峙，投資借款仍須還款，此時生息資產淨值會大幅降低，甚至變成負淨值。因此家庭受到房地產與股市變動的影響程度，需視乎其資產結構及淨值結構而定。