地皮不好賣了 香港的財政模式面臨威脅

【彭博】— 隨著香港房地產市場滑坡，這個金融中心的一大政府收入來源現在也面臨枯竭。

幾十年來，得益於樓價上升，香港政府通過把土地賣給財大氣粗的地產商獲得了巨額收入。這也是香港得以實施低稅制的基礎，而低稅制對其享有的商業中心地位至關重要。直到不久前，這種模式基本運作行之有效。

但現在，曠日持久的樓市下跌正在動搖這種模式。過去幾年樓價下跌和寫字樓空置率上升，導致發展商要麼不再參加土地招標，要麼報出極低的競標價格。一項香港樓價指數於7月跌至近八年低點，表明了市場仍有多麼低迷。

香港政府2023-2024財年的土地收入跌至全球金融危機以來的最低水平，而且需求料不會恢復房地產行業鼎盛時期的水平。經濟顯著放緩則日益要求香港增加其他來源的收入。這座城市已決意打造一個大型科技中心，並且還在建設其他一些昂貴的項目，這可能耗空其金庫。此外，香港的人口又在迅速老齡化，這意味著社會福利服務支出必將增加。

在樓市最熱的時候，香港的土地收入高達1,648億港元。根據香港城市大學經濟學教授梁嘉銳等學者的分析，房地產相關總收入佔當年香港政府收入的近三分之一 —— 為1989年有記錄以來最高 w。

而在這個剛結束的財年，香港政府的土地總收入跌至僅196億港元。這比2023-24財年官方預算估計的低了77%。在截至2025年3月31日的當前財年，政府估計土地總收入為330億港元。

梁嘉銳表示，香港房地產市場下滑和人口減少，表明了經濟中根深蒂固的問題。隨著更多人移居海外、選擇去臨近的深圳市生活或者因為預期房價會下跌而停止投資房產，住房需求正在下降。

他補充說，香港靠賣地進賬的時代已經過去了，如果政府不想一想支出而繼續這樣下去，香港將面臨更大的問題。

香港政府今年早些時候廢除房產購買限制措施的大招，只帶來了曇花一現的反彈。銷售已經放緩，新建和二手房價格已重拾跌勢。

測量師Hannah Jeong表示，由於發展商信心低迷、庫存量巨大以及當前的高利率環境，土地出讓市場在2025年和2026年料將保持低迷。她補充說，面臨高昂的融資成本和建設費用，香港的開發商有降價銷售新房的壓力。

競標減少

在上一財年，香港政府僅賣出三幅地皮，總金額73億港元，為2008-09財年以來最低。去年9月，啟德地區 —— 曾經是開發商爭奪熱點 —— 的一幅地皮以九年來最低價格賣出，而且香港還經歷了創紀錄的土地拍賣流標。

今年以來，香港政府賣出了一幅住宅用地和兩幅電動車充電站用地，總價7.22億港元。7月，因僅有的一份標書報價未達到底價，香港柴灣的一幅住宅用地流標。

前所未有且不斷深化的商業地產低迷則加劇了挑戰。世邦魏理仕表示，香港寫字樓空置率今年上半年達到16.9%的歷史高位，而2024年租金價格料將下降至多10%。

在幾年前市場最熱的時候，商業地塊動輒給政府帶來數十億美元進賬。但2023年3月以來，香港沒有拍賣任何商業用地。

財政赤字

在截至2024年3月的財政年度裡，香港政府的預算赤字約為1,000億港元，幾乎是先前估計的兩倍 —— 主要是因為土地相關收入遠不及預期。

香港已在五年內四次出現赤字，導致財政儲備從2019年1月的1.2萬億港元頂峰，降至6月底的6,150億港元。這很不尋常，因為基本法規定，香港財政預算以量入為出為原則，力求收支平衡，避免赤字。

但政府支出未來只會增加。到2046年，65歲及以上的香港人口占比，將從2021年的21%升至逾三分之一。除了福利支出可能增加之外，香港還要建設一個涉及金額2,200億港元的巨型項目 —— 北部都會區，它將把新界的部分地區變成一個科技中心。香港還計劃修建三座大型人工島，預計將耗資5,800億港元。

香港政府發言人回應彭博新聞社的詢問，表示香港正在努力增加收入並更加重視努力控制支出增長。其中包括限制公務員隊伍的規模，以及評估大型補貼計劃 —— 例如針對老年人和殘疾人的公共交通票價折扣。

債務增長

政府還在考慮公私協作等其他融資方法，並將發行更多債券來為各種項目提供資金。港府今年料將發債近958億港元，規模為至少25年來最高，而且到2028-29財年為止每年的發行規模料將至多達到1,350億港元。

智庫團結香港基金副總裁葉文祺認為，從長遠來看，發債無助於解決結構性赤字。政府必須設法削減支出，並發展新產業以使經濟擺脫對房地產的依賴。「但這需要時間，」他補充說。

誠然，香港的財務狀況仍然好於其他大多數發達經濟體。政府估計，未來四年香港的政府債務與本地生產總值(GDP)之比將在9%-13%之間。相比之下，2023年美國的債務規模達到了GDP的123%。

香港很難提高所得稅，因為「簡而低」稅制一直是這個金融中心吸引企業、外派人士和外國投資的一大因素。今年早些時候，政府將高薪人士的稅率從15%提高到16%，只影響了0.6%的相關納稅人。

「如果稅制太復雜，香港就會喪失優勢，」法國外貿銀行高級經濟學家Gary Ng表示。「簡而言之，香港很難擺脫土地財政。」

原文標題Hong Kong’s Collapsing Land Sales Threaten City’s Funding Model

(新增最後一個小標題下的內容)

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