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太空艙不納入劏房範圍規管 籠屋「借屍還魂」值得投資?

本港樓價雖然連年下跌,但住屋仍是不少人難題,劏房、甚至「太空艙」仍然大行其道,不過房屋局認為現行法規管已足夠,考慮不把太空艙納入劏房規管範圍,勢令籠屋以太空艙形式「借屍還魂」,在這個背景下,投資經營太空艙是否有數得計?

不納入劏房範圍規管,「太空艙」成籠屋新型態?(carousell.com.hk)
不納入劏房範圍規管,「太空艙」成籠屋新型態?(carousell.com.hk)

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「太空艙」最早出現於日本,雖然面積狹小,但超平租金吸引不少背包客短租三、兩天,不過沒想到在大約十年前開始大舉進入香港後,這些短期住縮竟變成另類「劏房」,以月租形式出租。目前太空艙月租視乎地點及配套,由二千多至五千多元,一般來說租客就可以「享用」自己的密閉式床位以外,單位亦會包水電、Wi-Fi 、冷氣、熱水爐、煮食爐等、以及數百方呎的共享空間,更有業主以「好過住劏房」作招徠。

不過不少眼利的市民均認為這是現代版的籠屋,狹小的空間與以往惡名昭彰的籠屋差別不大,因此有聲音指太空艙應與劏房一樣要起碼讓人住得有尊嚴,於是去年底《施政報告》提出,為劏房的居住環境設定最低標準,並取締不合標準劏房。

太空艙標榜設備齊全,設有自助式洗衣機,烘乾機,熱水器,焗爐,微波爐,雪櫃和免費wifi等公共設施。(carousell.com.hk)
太空艙標榜設備齊全,設有自助式洗衣機,烘乾機,熱水器,焗爐,微波爐,雪櫃和免費wifi等公共設施。(carousell.com.hk)
太空艙標榜設備齊全,設有自助式洗衣機,烘乾機,熱水器,焗爐,微波爐,雪櫃和免費wifi等公共設施。(carousell.com.hk)
太空艙標榜設備齊全,設有自助式洗衣機,烘乾機,熱水器,焗爐,微波爐,雪櫃和免費wifi等公共設施。(carousell.com.hk)

房屋局近日回應太空艙應否與劏房一視同仁,接受更嚴格的規管時指出,太空艙屬旅館短暫居住用途,目前《床位寓所條例》及《旅館業條例》的規管已足夠,因此考慮不把「太空艙」納入劏房規管範圍。

不過一旦成事,單靠現行條例隨時變相「放生」太空艙,令其成為現代版籠屋。據《床位寓所條例》規定,「床位寓所」要遵守樓宇結構、消防安全及衛生情況符合規定,才可獲發牌經營,不過條例訂明單位內有十二伙或以上租戶,方屬「床位寓所」,因此若一個單位只放置十一個太空艙,就不會受到條例監管;另外《旅館業條例》則規管提供收費住宿少於連續二十八的處所,變相令長租太空艙變得無王管。

樓市下行,市面劈價盤湧現,令部分投資新手心郁郁買唐樓,甚至改裝為太空艙出租,爭取更大投資回報,加上既然監管或出現漏洞,太空艙會否是一個好的投資項目?但在「計數」時要十分仔細,雖然申請唐樓按揭原則上與一般私樓無異,但扑鎚置業時要留意唐樓樓契是否完整,若附有有維修令、僭建物或劏房,隨時影響按揭成數,甚至殺停申請。另外唐樓樓齡高,維修無可避免|所以買家申請按揭時,亦要了解清楚物業或大廈有沒有由屋宇署發出的維修令或清拆令,若購入後方知要付上大筆大廈維修費用,隨時令投資者大失預算。

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另外亦要留意估價不足的問題,唐樓的成交參考資料相對較少,最新放售價與過往成交價的差距可能會很大,令銀行估價時相對保守,容易出現估價不足問題;此外近日銀行出現時審批按揭時出現塞車情況,個別銀行索性暫停接受村屋、唐棲、樓齡逾五十年的單幢物業按揭申請,打算買唐樓作太空艙出租時,就要睜大眼睛看清楚。

籠屋早在1950年代出現,解決大批中國人湧到香港的住屋需要,圖為2007情況。 (MIKE CLARKE/AFP via Getty Images)
籠屋早在1950年代出現,解決大批中國人湧到香港的住屋需要,圖為2007情況。 (MIKE CLARKE/AFP via Getty Images) (MIKE CLARKE via Getty Images)
籠屋早在1950年代出現,解決大批中國人湧到香港的住屋需要,圖為2007情況。 (MIKE CLARKE/AFP via Getty Images)
籠屋早在1950年代出現,解決大批中國人湧到香港的住屋需要,圖為2007情況。 (MIKE CLARKE/AFP via Getty Images) (Daniel Berehulak via Getty Images)

籠屋早在1950年代出現,當時有大批中國人為逃難而湧到香港,突如而來的人口令香港住屋需求急增,除了山邊寮屋、公共屋邨外,針對單身人士的籠屋亦成為不少人的容身之所,籠屋面積細、衛生環境差、火警風險高,卻在香港這個國際城市出現,引起國際關注,包括CNN、英國《衛報》、新加坡CNA等多家國際傳媒亦曾經派員採訪。

九十年代初是籠屋的全盛時期,香港社區組織協會曾向聯合國反映籠屋問題,及後聯合國多次呼籲港府取締籠屋,港府終在一九九四年制定《床位寓所條例》以規管籠屋,並於九八年正式生效。社區組織協會調查指2020年本港有逾22.6萬人居住於床位、太空倉、板間房、天台屋及劏房等惡劣居住環境。