政策驅動中國房地產繼續回暖？

受有利政策推動，中國房地產市場數據連續兩個月出現顯著改善

建銀國際

根據國家統計局的最新數據，2024年6月，中國房地產市場出現顯著改善，連續第二個月受到「430政治局會議」和「517新政」兩組有利政策的推動，房地產銷售從5月的環比增長13.2%，跳升至6月的50.9%。

在「430政治局會議」中，官方延續了以往的政策方針，而且對房地產發展新模式有了更多的解釋，如「優質住房」瞄準改善住房需求，另外還對目前房地產市場存量房過多的問題進行部署，即「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，房地產領域以舊換新政策或加速推進。而「517新政」則包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率，以及設立保障性住房再貸款等內容。以上都是對房地產市場正面的官方措施。

因此，儘管受季節性影響，今年6月的50.9%房地產按月銷售增幅，仍遠高於去年6月的29.6%按月升幅。若按年計算，房地產銷售下降的速度，則從5月的26.4%減慢至6月的14.3%，與房地產發展商報告的簽約銷售一致，而這一降幅是銷售建築面積下降14.5%，以及單價上漲0.2%的結果。回顧2024年上半年，房地產銷售則按年下降了25%，其中建築面積銷售減少19%，單價則下跌7.4%。

至於其他房地產數據也有所改善。今年首6個月，全國房地產投資按年下降了10.3%，較5月的11.1%按年降幅有所收窄。根據政府的說法，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和公共基礎設施建設這「三大工程」，貢獻了房地產投資總額的1個百分點。另外，6月新開工項目按年下降21.7%，較5月的22.7%降幅也略有減少。開發商的資金來源由5月的按年減少21.8%，改善至6月的按年下降15.2%。

隨著樓市新政策已施行，預期市場將出現微妙變化。我們預期由「430政治局會議」和「517新政」驅動下，房地產市場的基本面逐步改善。已公佈的政策實施進展順利，從包括金融機構釋放的250億元，以及中國人民銀行授予的120億元廉租房再貸款基金進展，到在超過70個城市擴大實施的「置換住房」計畫，以及包括北京等一線城市在內的歷史性低首付要求普遍實施，以及降低貸款利率。以廣州為例，房貸利率最新已降至3%至3.2%的範圍，將減輕居民負擔，有利置業氣氛。

調整可能結束

除了政策外，最近有更多的評論和猜測認為房地產市場已觸底。儘管恢復的時間和幅度仍有爭議，但我們從媒體和管道檢查中，注意到的微妙變化均表明調整可能即將結束。

自從5月中開始的調整以來，我們觀察到開發商的股價自7月以來表現穩定。隨著整合後出現的潛在上行，我們更青睞高品質的國有企業，例如中國海外(0688.HK)、華潤置地(1109.HK)、保利發展(600048.SH)、越秀地產(0123.HK)和綠城中國(3900.HK)，因為我們認為這些企業在其強大的基本面支持下，是逐步重新評級的最佳候選者。

其中本行對中國海外、華潤置地及綠城中國，分別給予20.4港元、36港元及11港元的目標價，對比上週五的收市價，將有57%、42%與72%的潛在升幅。

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