【新聞點評】擲281億徹底解決劏房問題

中央領導人三令五申「香港要改革」，不過部分港府高官似乎仍在找方向。以中央非常關注的「劏房」問題為例，特首在《施政報告》中提出取締「劣質劏房」，再把餘下合規劏房正名為「簡樸房」，這些都僅屬小修小補，況且霎時間減少劏房供應，恐會引起人道災難。事實上，當局若真的以「改革」態度看待劏房痼疾，大可借鑑內地針對棚戶區及城中村危房的「貨幣化收購」機制，藉着一筆過花費約281億元，便可望徹底解決這個污點，促進普羅大眾福祉。

買起3.3萬間 改造簡樸房

千呼萬喚之下，特首李家超上周宣讀《施政報告》時終於提出解決劏房問題的對策，最主要措施是訂立「合規劏房」標準，並把它正名為「簡樸房」，條件包括面積不少於8方米、要有窗、要有獨立廁所。據政府消息人士透露，全港現存約11萬間劏房當中，三分二已符合「簡樸房」標準，只剩三分一、即約3.3萬間「不合規劏房」需要改造。

待立法程序完成後，所有合規「簡樸房」都要接受認證登記，每次認證有效期5年，期滿後須續批。至於約3.3萬間「不合規劏房」，當局擬給予一至兩年改造寬限期，之後仍不合規便不准繼續出租，否則業主可被判監禁兩年或以上。

社福界對上述措施「有讚有彈」，一方面讚賞政府終於認真面對劏房問題，但同時不少人認為這只是「小修小補」，並擔心「解決一個小問題，製造更多大問題」。事實上，即使按政府所講，全港只有3.3萬間劏房不符標準，但這批劣質劏房絕大部分很難改造以達致「合規」，例如面積不可能「無中生有」擴大，窗戶亦不能「鑿壁偷光」，獨立廁所則涉及鹹淡水和污水喉管搭建。

就算一部分劣質劏房有條件改造，例如一個500方呎單位原本劃分為6間不合規劏房，現在可改造為4間合規劏房，但這將需要大額投資，況且改造後的「簡樸房」仍須每5年續批，業主面對的不確定性很大。再退一步講，即使真的有業主肯投資進行改造，所花費的額外成本勢必轉嫁予租戶，例如原本每間劣質劏房月租4000元，改造後的「簡樸房」起碼要月租6000元才可「計得掂數」。

正因如此，不少社福界人士及劏房住戶現在擔心，新措施恐會產生界外效應，包括在短期內導致劏房供應銳減，市面上的「合規劏房」則會顯著加租（港府自2022年起實施劏房租務管制，但僅限制現存租約加幅）。試設想，一個窮人原本以4000元租住劣質劏房，新例實施後業主放棄經營，他須搬走，但市面「簡樸房」供不應求、非常搶手，僅有的空置單位月租6000元起跳。他要不勉強捱貴租，要不就進一步「向下流」，入住不受新例管制的床位房（一個大單位內設多張碌架床）或籠屋，在最壞情況下甚至要露宿街頭。

上述設想處境絕非危言聳聽，卻屬很多劏房住戶的憂慮。皆因他們已掙扎於社會最底層，應付逆境的緩衝很有限，再遭厄運便隨時直墮深淵。儘管政府強調公屋供應將會逐步增加，有助於安置劣質劏房住戶，可是遠水難救近火，住戶們最關心「下個月瞓邊度」。

港府若以「改革」態度看待劏房痼疾，其實大可借鑑內地政府針對棚戶區及城中村危房的「貨幣化收購」機制。舉例說，按當局標準，全港有約3.3萬間「劣質劏房」待改造以合規，但相關業主普遍興趣缺缺，劏房供應恐將銳減。在此情況下，當局可扮演「金主」角色，收購該批劏房，讓業主有機會離場；政府接手後負責分批改造，把它變成合規「簡樸房」，然後可交由房委會或委託第三方社福機構繼續出租予基層住戶，以待他們於若干年後逐步「上樓」入住公屋。

在價格方面，每間「劣質劏房」平均收購價可定為70萬元，按全港劏房平均面積約60方呎計算，平均呎價約1.17萬元，對業主屬於合理誘因。換言之，港府若全數收購3.3萬間劣質劏房，約需231億元；假設這批單位可改造為2.5萬間「簡樸房」，平均每間改造費20萬元（由政府大規模改造可享規模效益），總共需要50億元。埋單計數，政府須付出的金額為281億元，約及2024/25年度港府財政開支（7769億元）的3.6%，或截至今年3月底財政儲備（7346億元）的3.8%。

香港要改革就該大刀闊斧

同時，政府付出這筆錢亦非「有去無回」，事關劣質劏房絕大部分位於市區殘舊樓宇，遲早需要重建。市建局早已有收購市區舊樓的做法，只不過是「一幢幢買」；政府若然「逐個單位買」，相關業權日後也可交予市建局，以減輕後者收購開支。

當然，上述建議肯定伴隨不少爭議，例如有人可能質疑此舉違反「小政府大市場」原則，政府對劣質劏房的收購應否「強制」也值得商榷（就像《收回土地條例》有機會損害私有產權）。不過，正如中央政府三令五申「香港要改革」，「改革」就該有大刀闊斧力度。香港作為富裕社會，庫房也不是沒錢，問題只在於是否用得其所，以助徹底地根除劣質劏房污點。