供應多競爭激烈 IFC一期呎租跌至100元

經濟陷入技術性衰退加上市場供應增多，令傳統矜貴的中環甲級商廈市場亦要向現實低頭，有業主加佣利誘代理促銷，也有商廈爭相減租搶客，當中IFC一期呎租更由2018年最高200元，跌到近日「腰斬」至險守100元水平。

供應增、經濟差引發連環劈租，商廈市場會否「人踩人」？（Getty Images） (CHUNYIP WONG via Getty Images)

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IFC呎租較高峰腰斬一半

核心地區甲級商廈減租潮﹐最先由IFC國金一期展開序幕，一個逾2萬方呎的全層單位，原本一直用作恒地（0012）樓盤的展銷中心，在市場上放租多時無人問津，業主最終要「劏」為細單位出租方獲承接，其中一個11,325方呎單位近日被一家中資公司以113萬元承租，平均呎租險守100港元，比原本意向價150元急挫33%之餘，亦比中環甲級商廈上半年平均呎租低7%，若比較疫情及社會事件發生前2018年創下呎租200元記錄，現今成交呎租跌幅驚人。

另外傳統以來甚少以減租招徠的太古地產（1972），近日亦要面對市場現實，該公司指香港整體辦公樓租用率為93%，雖然與去年底比較並沒有惡化，但今年上半年金鐘太古廣場和鰂魚涌太古坊租金分別下調16%及10%。目前太古廣場仍有多個大型商戶，例如德勤中國、中信里昂、威士忌品牌麥卡倫等，但市傳金管局將棄租太古廣場辦公室，並將逾百位員工遷至九龍ICC環球貿易廣場，以節省成本

今年上半年太古廣場減租16%，圖為物業商場部分。 (Edmond So/South China Morning Post via Getty Images) (South China Morning Post via Getty Images)

至於「中環大地主」香港置地，雖然未聞有減租吸客舉動，但亦受到多家企業遷出的壓力，今年三月已傳出全球最大律師事務所之一的歐華律師事務所（DLA Piper），將交易廣場的辦公空縮小5,000方呎，Clyde & Co.和MinterEllison律師樓亦有意縮減租用樓面，此外在港歷史最悠久的律師事務所的近律師行，亦退租歷山大廈其中一層，律師事務所削減寫字樓面積，凸顯本港經濟放緩實況，因為商業律師與投資銀行家和私募基金經理一樣，受經濟衝擊最明顯的一群。

商廈供應增 競爭劇烈

香港商廈市道疲弱，空置率更連升五年，差估署早前指2023年底整體寫字樓空置率達14.9%，相當於逾10幢中環國金二期，而空置甲級商廈情況更嚴峻，1,483萬平方呎的空置面積超過7幢國金二期。

中環長江中心二期（左）及恒基The Henderson（中）先後竣工，令中環即時曾加100萬方呎商廈樓面。 (ISAAC LAWRENCE/AFP via Getty Images) (ISAAC LAWRENCE via Getty Images)

空置率高之餘，市場新增供應亦持續增多，中環長江中心二期及恒基The Henderson先後竣工，令中環即時曾加100萬方呎商廈樓面，市場數據指The Henderson呎租由今年四月的140元，逐步跌至七月的120元；另外由文華東方酒店集團發展，原銅鑼灣怡東酒店地皮重建的港島壹號中心，早前舉行平頂儀式，該臨海甲廈共24層，提供五十萬方呎辦公空間，落成後相信令港島甲廈競爭越演越烈。

祭出高佣策略利誘代理

除了減租吸客，業主要靠高佣金利誘物業代理已成為市場新常態，市傳不少發展商從去年中旬開始，將代理佣金由以往的租金1個月，增至2至3個月，有人甚至可以拿到4個月的佣金，令物業代理整體獲得的佣金收入增加了三成，涉及的發展商包括長實、新世界發展、置地等，上一次商廈業主動用到高佣吸客，已要數到2003年沙士期間，當時疫情重創香港各行各業。