雅虎香港財經 沙田小瀝源「蚊型」地項目 到底有什麼吸引力？
樓市「撤辣」後，政府首幅招標官地，日前地政總署公布沙田小瀝源源順圍的沙田市地段第623號住宅地共截收11份標書，預料流標風險不大。據報多位市場人士皆評價該地皮區域配套成熟；綜合樓市資訊，新地皮到底有何吸引力。
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鄰近私樓呎價16000元
該小瀝源源順圍地皮面積26103平方呎，可建樓面156616平方呎，預計可建約280伙，估計地皮樓面地價每呎3,000至5,000元，總價4.7億至7.8億元。對比裕民坊商業項目住宅部分可建119萬平方呎或相當於1750伙，源順圍地皮相當蚊型。
首先是計及樓面地價與該區成交呎價，會有相當「水位」。最近該地皮的分別是欣廷軒、愉翠苑、晴碧花園三個屋苑，據中原地產數據，新鴻基發展的欣廷軒6月成交實用呎價為16272元，居屋愉翠苑6月成交實用呎價為9218元，房協發展的晴碧花園，放盤呎價在12000元水平。至於遠一點的第一城，6月成交實用呎價為12998元。若以最近的欣廷軒樓盤呎價水平作參考，扣除樓面地價，住宅每呎建築成本假定為3000至4000元，源順圍地皮項目便會有7000至10000元的「水位」，長遠有利發展商開價。
比第一城更接近第一城站
基本因素方面，該地皮位置在小瀝源消防局（並非總區消防局）隔鄰，比第一城更接近第一城港鐵站，交通極為便利。Yahoo財經派員實測與港鐵站距離，包含等候交通燈時間在內，2分鐘內便可抵達，相比第一城居民需要穿越兩間中學才到達屋苑，源順圍有潛力成為第一城站真正意義的鐵路盤頂目。
有專家分析地皮區域配套成熟，翻查資料，地皮除了位處消防局隔鄰，步行至威院急症室只需8分鐘，至於遊樂以及學習設施亦一應俱全，前往圓州角體育館以及圖書館只需要10分鐘，另一邊的歷奇單車場、小瀝源路單車徑，步行需時7分鐘，同樣在「10分鐘生活圈」內。
長者過馬路 缺天橋及隊道
之不過，該地皮亦有不少缺點，有分析指該地皮中標發展商或要興建長者日間護理中心、體弱長者家居照顧服務隊處所及停車處等，然而綜觀附近配套環境，通往港鐵站的通道缺乏天橋以及隊道等長者便利設施，暫時亦未見有可以增建的可能性，除非長遠在插桅杆街與小瀝源路交界在工業區路口位置增加隊道入口，又或者在插桅杆街中段增設天橋和升降機，否則長者出入需要不斷橫過大馬路，還可能要等待消防車出入，實際情況並不理想。該地皮有利於建護理中心的因素是鄰近牛皮沙遊樂場，疫情期間該處是檢測地點，若然本港出現同樣情況，長者從護理中心前往檢測相當方便。
愉翠停車場月租3085元起
由於順圍地皮面積只有26103平方呎，預計可建成的停車處位置不多，加上鄰近都是工業區位置，料會缺乏停車空間；附近停車場以愉翠商場為主，現時月租3085元起，價格相對第一城、沙田中心等屋苑「二字頭」便有交易，不算太過相宜，而且車主同樣需要在取車前橫過大馬路前往愉翠，看車主業主會否介意。
巴士主題樂園樓盤？
不過，若地皮中標後興建「蚊型」私樓精品項目，對Tesla車主以及巴士迷業主，可能會有意想不到的吸引力。現時地皮源順圍方向對面的冠華鏡廠地下有Tesla沙田體驗及服務中心，有零售店、展廳與服務中心，車程8分鐘的沙田凱悅酒店戶外停車場，亦有全亞洲最大的超級充電站Tesla Supercharger；至於地皮位處的工業區，向來就有可樂以及九巴車廠，有如巴士主題樂園樓盤；車廠樓高只有5層，九巴迷長者隨時打開窗就能夜攝巴士，意味項目有特別的「巴士景」，屆時或者「水位」可以再撐高一點？
