【熱愛磚頭】英國物業考察之旅心得（李紫晶）

英格蘭三大城市——倫敦、曼徹斯特、伯明翰屬必然考慮之選。

真是計劃趕不上變化！執筆之時，電視上播放着英國首相約翰遜向國民宣佈：英國因新冠疫情失控而需要第二度鎖國，因此我的全英物業考察之旅亦要結束。幸好還是完成了一半旅程，到訪了蘇格蘭四大城市（另加聖安德魯鎮）和倫敦，就是沒有去英格蘭北部一帶，但兩個月的旅程也大大提高了對英國房地產市場的認識，今次補上之前未有提及的心得，看看如何能提高英國物業投資的勝算。

由於英國物業買賣着眼於房間數量多於房屋面積，因此最好的投資物業種類是有永久土地產權的排屋（freehold terraced house），價錢較獨立屋和半獨立屋便宜，但可塑性同樣高。如果是單邊排屋更是最理想，多一隻窗便有機會多造一間房。另外，如能夠更改前後花園的用途，更可大大提升物業價值。

相反，最不吸引的應該是公寓（Flat）了，因為變不出花樣，所以價值提升不了太多。尤其那些Leasehold Flat，土地租期完了，還要向地主續約交租，支出增加之餘，還要考慮下手買家在租期日短下是否能做到按揭，不利於轉售。

蘇格蘭絕不遜於英格蘭

至於地區選擇，個人認為，蘇格蘭物業的投資價值絕不遜於英格蘭。與倫敦相比，愛丁堡未來人口及經濟亦持續增長，但見到太陽的時間（因倫敦經常落雨）、空氣、環境、水質更勝倫敦，有多姿多彩的文化生活，樓價較倫敦便宜。加上蘇格蘭政府還沒有放棄獨立念頭，必會着力發展經濟，增强實力以求脫離英國，因此無論能否獨立，這樣已利好蘇格蘭物業的價值。

至於其他潛力地區，紫晶以產業前景作為選擇的標準，當中已考慮了在IT，Fintech，Biotech等產業發展較好的城市，英格蘭三大城市——倫敦、曼徹斯特、伯明翰屬必然考慮之選，此外，布里斯托（Bristol）、利兹（Leeds）、雷丁（Reading）、卡迪夫（Cardiff）、米爾頓凱恩斯 (Milton Keynes)、利物浦 （Liverpool）也可以用the worst house on the best street 的策略考慮。

未去過這些地方不打緊，先選一兩個地點做功課，每星期到Rightmove記錄一下焦點地區的放盤量、叫價和售價變化。當疫情過後（但不知何時何日）走訪一下已可隨時出手！更高階的方法是參加網上拍賣，獲取便宜貨的新鮮資料（如 www.bondwolfauctions.com）。

看英國現時半鹹半淡的防疫措施，欲投資英國物業實在不用心急，今次英國經濟必然重創和失業率攀升，現在最重要是做足部署。

李紫晶

本欄隔周二刊出

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