雅虎香港財經 胡國威專欄｜放寬按揭激活換樓鏈，可以如願嗎?
早幾年，有朋友在WhatsApp問我有沒有留意到嘉湖山莊的成交情況，他提到的是「嘉湖山莊」翠湖居四座低層449平方呎的單位，因為它最近以292萬元成交。一個藍籌屋苑的成交價跌破300萬，而呎價低至6,500多元，這情況多年未見。難怪媒體以大篇幅報道，也難怪朋友會關注這件事。
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造價真的低嗎？
這個單位，銀行估價為338萬元。從資料來看，業主本來是以這個價格放盤的，反映原業主的心態並不進取，而是貼近市價。從準買家的角度來看，雖然有報道指樓市在《施政報告》後止跌回穩，但當一手樓開價貼近二手市場價位時，二手樓很難不減價。因為若不減價，準買家自然會做出明智選擇。為何要買舊單位自己翻新，而不直接買全新、未曾入住過的單位呢？當原業主以銀行估價作為「起步價」，在議價過程中，處於下風的業主會發現銀行估價已成為單位的最高價，交易價格只會往下談判，很難反價而上。因此，最終低於銀行估價成交也是理所當然。只是沒有預料到最終會跌破300萬，而業主居然仍願意接受。
媒體對此案例的報道止步於此。
但讓我們再從業主的角度看看。原業主是在2014年以228.8萬元買入，現在賣樓仍然獲利63萬元離場。計算當初的首期及供樓十年的本金儲蓄，保守估計可以套現約150萬元。這150萬元可以成為換樓升級的首期，也可以選擇投放在其他地方，間接成為業主「低買低賣」的資本。所以，當大部分人關注轉售價創下多年新低時，對業主來說卻換來一個放鬆機會，也是其換樓計劃的開始。
早前我們《胡‧說樓市》與學者錄製了一個PODCAST，內容提到《施政報告》中政府進一步放寬了按揭成數，學者認為有條件激活換樓市場，或許這宗嘉湖山莊的買賣與學者的說法不謀而合。
本港負資產約三萬宗
但我思考的是，現時市況有多少交易可以「低買低賣」？樓價從高位下跌29%，現時的樓價回到2016年8月的水平。換言之，這八年間購入物業的買家大多面臨蝕本邊緣。當然，蝕錢不代表賣樓沒有資金回籠，只要樓價未跌至低於未償還貸款額即可。其中有多少未跌破未償還貸款額呢？這個數字難以確定。
暫時本港負資產約三萬宗(金管局快將公布最新數字)，相較一年十幾萬宗成交，這似乎不算多，且距離歷史高位還有很大距離。然而，這些數據未計及當初借取發展商按揭、財務公司借貸等隱藏負資產，實際上跌穿借貸額的業主，遠比想像中多。
如果上述結論成立，這將間接抑制換樓市場，這些業主必須持續供樓，直至還清大部分貸款，才能夠賣樓套現離場。否則需貼錢賣樓，再動用新資金作首期換樓。我相信，業主也寧可選擇保持現狀，靜觀其變。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
